浙江在线·浙江城镇网 12月04日 讯 杭州的商品房成交量和库存量正展开一场搏斗。刚过去的10月、11月，杭州市区商品房成交都处在近一年来的高峰值，但与此同时，库存量也达到了历史最高值。11月25日下午，库存首次破了15万套大关。

　　城东库存压力山大，价格战硝烟再起；城北同样库存高企，有戏言说“谁开谁死”；放眼城西，热盘永远只有那么两三个，其余楼盘愁白了头；城南滨江区域还好，几大盘成交不错，房价也是先降后升。

　　从年初的首降到年中的成交跌至低谷，再到年终的成交开始起色，如果要问房价到底涨了没有，我们的结论是：同个区域内，一两个楼盘卖得好没有用，只有整体卖得好了，板块才会有涨价的空间。从数据来看，有板块最近房价涨了，但大部分板块库存量大，还是缺乏上涨动力。

　　城东：库存大

　　普福板块均价下跌近1000元/m2

　　要问杭州厮杀最激烈的板块？非城东新城的普福板块莫属。据购房宝指数统计，截至12月3日17点，板块内在售的新盘保利梧桐语、中国铁建国际花园、中大普升与万科紫台的库存加起来达到1333套，而四个楼盘上半年的去化仅为252套。

　　去过普福板块的购房者都能感受到板块内楼盘之间剑拔弩张的气氛。售楼处面对面，中介经纪人拉客严重。最重要的是，由于板块内库存大，去化慢，导致板块内楼盘竞争激烈，价格一再下调。据购房宝指数统计，目前板块内的房价与一季度相比，各楼盘价格下跌约1000元/平方米。

　　4月末首开的中大普升，开盘后，价格一再下调。据购房宝指数统计，5月份中大普升成交均价16699元/平方米，11月成交均价为15923元/平方米，价格下跌776元/平方米。

　　业内人士表示，虽然目前政策利好不断，但由于城东新城的库存量大，加之产品同质化，消化客群有限，价格战很有可能还会再次打响，板块内的楼盘去库存成为当下城东新城板块最棘手的难题。

　　城南：奥体板块集体飘红

　　价格先降后升

　　与杭州其他板块相比，奥体板块今年表现优异。据购房宝指数显示，2014年前三季度主城区签约套数前十中，奥体板块的莱蒙水榭春天、绿地旭辉城和龙湖春江彼岸均榜上有名。三盘共成交1440套，成为杭州唯一一个板块内项目全“红”的区域。而在热销背后，板块房价也经历了先降后升的过程。

　　据购房宝指数，2014上半年，三个楼盘价格都下调近2000元/平方米左右，伴随着价格的下调，成交开始放量。据统计，上半年，绿地旭辉城、莱蒙水榭春天与龙湖春江彼岸共成交909套房源，多次成为月度成交明星楼盘。

　　但随着政策利好的不断涌现，已经降到底的楼盘准备涨价。以绿地旭辉城为例，2014年1月绿地旭辉城成交均价为24378元/平方米。到5月末，旭辉城推出精装房源，均价在21000元~22000元/平方米之间。8月份，旭辉城精装成交均价创下今年月度最低值，成交均价仅为20809元/平方米。8月14日旭辉杭州事业部出通知，价格自8月18日起，每平方米涨价500元。8月28日，再次涨价，所有产品线每平方米上涨1000元。据购房宝指数统计，11月旭辉城的成交均价为22604元/平方米。

　　据购房宝数据分析可以得出，绿地旭辉城涨价的主要原因在于奥体板块后期供应量的减少。据统计，截至12月3日17点，奥体板块的库存量为1730套，其中绿地旭辉城占了1261套，由于后续房源供应量少，大部分房源掌握在绿地旭辉城手中，从而才导致出现9月份以来价格的上涨。

　　城西：未来科技城库存大

　　缺乏涨价动力

　　淘宝城与海创园等一些高新企业的入驻，让未来科技城的价值被众多开发商所看好。而在整理城西区域周成交排行榜时，有几个楼盘经常上榜，被钱江晚报记者戏称为城西热销“老三样”。

　　据购房宝指数统计，2014上半年，未来科技城核心区域成交均价在16000元~17000元/平方米之间，成交量也一直处于不温不火的状况。

　　8月16日，EFC以11000元/平方米均价首开，并于一周后加推，均达到几乎售罄状态。EFC的热销令周边楼盘感到紧张。随后富力西溪悦居溪区以精装折实均价12800元/平方米进行首开。而同板块内的西溪逸境首开均价16000元/平方米左右，升华悦西溪均价也有所下调，约在16000~17000元/平方米。虽然都有所去化，但在排行榜上，EFC、富力西溪悦居、西溪风情等盘成为热销榜“老三样”，逢开盘必热销。

　　据购房宝指数统计，11月欧美金融城共卖出270套房源，成交均价为11379元/平方米，与8月成交均价相比，价格上涨471元/平方米，算是略涨。

　　业内人士表示，目前未来科技城板块的库存依然很大，众多楼盘目前发愁的是快速去化，没有涨价的动力。

　　城西还有一个盘在11月有不错的业绩，就是坤和求是里。首开的精装多层洋房，以18800元/平方米起，加上学区、大盘的环境等多重配套因素，使其在11月份成交151套房源。而这个价格，说实话，和去年的毛坯高层公寓差不多，具较高的性价比。

　　城北：申花板块新盘入市

　　并非价格越低越抢手

　　作为库存重灾区的城北，申花板块一直是众多购房者所关注的板块。在售新盘多，又以城西溢出客群为主的申花，上半年受市场行情的影响，开盘节奏一直往后推。

　　据购房宝指数统计，截至12月3日17点，申花板块库存已经高达3261套，在售楼盘价格也相差比较大，众多楼盘首开均价在18000元~24000元/平方米之间，板块内价格分化明显。

　　以黄龙金茂悦与三江花园道壹号为例，两者相距很近，但在价格上相差比较大。据购房宝指数统计，9月黄龙金茂悦首开，当月共成交205套房源，成交均价为22991元/平方米。10月至11月，黄龙金茂悦成交均价有所走高，11月黄龙金茂悦成交均价为23753元/平方米，与9月成交价相比，价格上涨762元/平方米。

　　反观三江花园道壹号，在9月末首开，截至12月3日17点，一共只售出64套房源。价格方面，10月花园道壹号成交均价为18998元/平方米，到了11月成交均价为18685元/平方米，一个月内，价格下跌313元/平方米。

　　购房宝数据统计分析，同为申花板块，却并非价格越低越抢手。地段、板块成熟度起到关键的作用。