浙江在线·浙江城镇网 07月14日 讯 (记者 黄云灵)“住宅的黄金10年经过调整之后，未来房地产行业转型会转向多元业态百花齐放，包括制造、运营、服务，住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。其中，有一部分地产商将通过参与新型城镇化建设，练就综合开发的能力。”

　　2013年，当“以人的城镇化为核心”的新型城镇化概念火遍大江南北，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松即对城镇化新阶段的房地产产业链重构提出见解。在巨大消费升级红利的诱惑面前，正如巴曙松所说，房企已开始了下潜小城的掘金之旅。

　　而强镇资源丰富的江浙地区，正成为地产商发展小城商业的必争之地。

　　地产商进军小城商业

　　记者从浙江省国资委旗下地产上市公司嘉凯城处获悉，7月10日公司与物美商业集团股份有限公司宣布达成战略合作关系，双方将以嘉凯城（店口）城市客厅为起点，展开一系列围绕城镇商业的合作。

　　诸暨店口作为城市客厅项目的第一站，对于嘉凯城实施城镇商业战略具有示范意义。实际上，该项目于2013年10月公告拿地，今年年底将完成建设，预计2015年年初开业。嘉凯城方面向记者透露，在接下来的3到4年内，公司将在以长三角经济强镇为核心的区域布局200个城市客厅项目。

　　“选择长三角地区的经济强镇作为城市客厅的落脚点是基于其人口集聚效应与消费升级需求十分强劲。”嘉凯城方面向记者表示。

　　以浙江省小城市培育试点镇的城镇平均情况为例，其2012年居民的人均可支配收入约为3.6万元，与杭州市区居民收入水平相差不到2千元；生活成本方面，以上城镇的商品房均价大约为杭州市区均价的1/3。而从消费习惯来看，在当地富裕人群及返乡人群的带动下，大城市的生活方式不断向小城镇渗透，城镇居民开始追求更高层次的消费体验。

　　“就店口而言，店口是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇，也是首批浙江省小城市培育试点镇。”嘉凯城总裁姜丛华介绍，“一个镇有6家上市公司，居民收入水平较高，但整体商业设施仍然比较落后，不少店口人跑到杭州、上海消费，当地对于现代商业的需求十分强烈。”

　　据悉，除在诸暨店口外，嘉凯城在千岛湖、海盐等地也已开始布局“城市客厅”项目，而针对各地不同的人口数量、产业业态及居民消费习惯，嘉凯城方面表示，项目业态大体一致，由“现代体验式商业+政府公共资源配套”组成，但会紧扣当地城镇居民生活需求具体配置，还会融入当地特色服务与产品，体量选择上则会因地制宜具体衡量。

　　2012年是嘉凯城的实施战略转型之年。无独有偶，在一二线城市业务开展的风生水起的万达广场也于同一时期将步伐下沉。

　　公开资料显示，2003年至2009年，在万达广场新开门店中，三线城市比例仅为16%，而2010至2013年间这一比例上升至40%左右，至于目前在建的万达广场，三线城市所占比例达到69%。

　　复星集团同样致力于围绕新型城镇化所产生的商贸需求进行转型。复星地产控股总裁徐晓亮在接受《东方早报》采访时表示，房地产市场的发展与城市化进程密不可分，复星提出“蜂巢城市”概念，将打造中国“2.0”版本城镇化下的地产项目。

　　记者了解到，今年6月，“蜂巢城市”项目来到杭州，选址于钱江经济开发区中央商务区，计划总投资100亿元，未来将建设成为集金融、健康、文化、旅游、物贸等功能于一体的城市区域中心，涵盖滨水商业、高端住宅、公共配套设施等主题。 

　　房企创新模式层出

　　广发证券曾有研究报告指出，目前中国的城镇发展情况与1960年左右的美国相仿。二战之后的30年，美国城镇化进入快速发展阶段，大量农村人口变为城市人口，直接刺激并拉动了内在消费需求及倾向，并间接刺激了零售业以及地产业的第二轮繁荣浪潮。

　　据前瞻保守估计，2030年前中国城镇化率以平均1个百分点速度推进，预计2020年、2030年城镇化率分别将达到60%、70%上下，城镇人口较目前分别增加约2.1亿及3.6亿。城镇化水平空间巨大同时意味房企争抢红利的当下，差异化竞争模式显得尤为重要。

　　“店口的‘城市客厅’项目由现代体验式商业和政府公共资源配套组成，包括传统零售业态、餐饮、社交娱乐及综合市政服务、公共特色空间如市民广场、社保服务中心、水电煤服务点、博物馆等。”

　　在嘉凯城看来，“城市客厅”的特色即在于其与政府公共服务的联动。“这种生活服务平台可以满足店口百姓一站式的消费需求，同时通过加入不可复制的政府资源并定制化打造业态内的综合市政服务，也可以建立公司的长期竞争力，毕竟这种业态资源的不可复制性就决定了在一个镇只会有一个这样的中心。”

　　同样，世茂集团亦在寻求和匹配尚未被充分挖掘的市场机会。以商业资源组织为例，世贸开始尝试做微商业集群，让每一个Mini Mall都有一个自己的设计，从而整合到一个符合的客群里，让需求充分释放。

　　复星的“蜂巢城市”概念则基于“未来的城市不是单个中心的，而是产城融合后的多中心、复合型、多模块的有机生命体”理念，并运用复星多年的产业投资及海外收购兼并优势，从金融、文化、物流、健康、旅游五大领域打造蜂巢城市产品。

　　正如中信集团副董事长兼总经理王炯所说，今天所面对的房地产市场与十年前的市场格局已迥然不同，过去以土地升值为核心的经营方式造成了城市发展之间不平衡和产能过剩，房地产行业正从简单的土地红利带来增长向集约有内涵注重公共配套，夯实产业的方向转变。而随着城镇化不同阶段及产业演进不同时期的大发展，房地产行业的第二成长曲线正在开启。