昨天，“鹿城一品”(注册名为“日高家园”)通过司法网拍平台进行拍卖。当天下午1时18分，经69轮竞拍，温州市新华鸿房地产开发有限公司最终以3.13亿余元拍得该项目，超出起拍价8200万元。
去年7月，在烂尾一年半多时间后，“鹿城一品”突然出现在淘宝网司法拍卖平台上。可就在距网拍前40个小时，龙湾区人民法院紧急撤拍。当时，龙湾法院方面解释是因为开发商温州光大房地产开发有限公司(以下简称“光大房开”)称引进出资方融资借款1亿元参与复工续建。
“鹿城一品”复工续建计划为什么泡汤?司法拍卖结束后，龙湾法院召开新闻发布会，相关谜底随之浮出水面。
停工缘由 原开发商欠下巨债，资金链断裂
“鹿城一品”曾是豪宅代名词。该项目位于市区上陡门前庄路，地处黄金地段；当时“光大房开”拿地时，楼面价达2.63万余元/平方米。坊间曾传言，该楼盘开盘价将高达8万元/平方米。
然而，还没有进入预售阶段，“鹿城一品”就陷入停工状态。
据龙湾法院通报，2012年10月开始，因“光大房开”资金链断裂，被鹿城法院陆续立案执行相关债务纠纷执行案件。
2015年8月，鹿城法院曾就“光大房开”唯一财产即“鹿城一品”的国有土地使用权及在建工程进行司法拍卖，最后拍卖未成。
2015年8月，债权人向龙湾法院申请，对“光大房开”进行强制清算。当月27日，清算组以“光大房开”资不抵债为由，请求法院将此案“强制清算”转为“破产清算”。
第二天，龙湾法院裁定受理“光大房开”破产清算一案。经温州中院电脑摇号，指定北京德恒(温州)律师事务所担任“光大房开”破产清算案管理人，并由其接管“光大房开”的财产并受理债权申报。
由于“光大房开”严重资不抵债，明显缺乏清偿能力，去年6月，龙湾法院根据管理人提交的《关于申请宣告债务人破产的报告》，裁定宣告“光大房开”破产。
据通报，光大房开公司设立于2001年6月15日，注册资本为5008万元，登记股东7人。
“光大房开”到底欠了多少债务?
据龙湾法院通报，截至2015年11月，“光大房开”债权人申报债权总额(含逾期申报债权)为20.5亿元。
经管理人审核，目前确认的“光大房开”负债合计约7.97亿元，另有申报债权12.5亿元不予确认。在确认债权中，享有优先权的债权额约2.34亿元。其中，抵押担保债权本息合计约为1.89亿元；建筑工程优先债权约为4466万元。
法院释疑 复工续建计划为何泡汤?
据龙湾法院通报，因为复工续建方案存在违法性、不合理性，原因有以下三点：
1、复工续建计划前提条件是分户销售房屋，要求法院裁定确认抵押权人的抵押权并注销抵押权人的他项权利证书。而根据《物权法》，法院直接注销抵押权人的他项权利证书缺乏法律依据，违背抵押人意思自治原则，而抵押权人未同意。
2、复工续建计划提到融资资金作为共益债务将优先于建设工程价款债权、有财产担保债权等债权，并随时清偿。这与相关规定相悖，抵押权人、工程款优先权人也反对该融资资金优先顺位。
3、复工续建计划存在一定盈利或亏损的市场风险，应由相关方协商确定自愿承担盈亏，债权人《复工续建计划》仅仅预期了复工续建的利好，但对可能存在的工程延期或质量问题、销售回款不理想、行政审批通不过等风险，复工续建计划缺乏兜底防范措施，延期清偿债权人的同时，并不能确保各债权人获得更高清偿比例。
龙湾法院称，“鹿城一品”如果复工续建，涉及优先债权人、普通债权人、施工方、投资方、购房户等各方利益平衡，因“光大房开”不具备承担风险能力，各方诉求、可能发生的风险法院都要慎重考虑，法院只能协商引导，不能在缺乏法律规定的情况下强制各方接受相关方案，破产案件立案至今已一年多时间，法院已经充分给予各方协商机会，在复工续建协商不成的情况下，还是要回到法制轨道。
司法拍卖是否合法?
“鹿城一品”司法拍卖，有人质疑起拍价太低、拍卖不合法等问题。龙湾法院副院长王美蓉就此接受了采访。
王美蓉称，龙湾法院根据管理人申请，采取淘宝网司法网拍，是面向全国、公开透明的，任何有实力的房开都可以报名进行竞价。另外，该项目评估价为2.57亿元，而债权人会议主席提出的变价方案第一次起拍价却高达3.5亿元，最低保留价也有3亿元，要求3亿元后不再降价，这明显不合常理。而管理人提出的变价方案起拍价的设定(第一次按评估价下调10%，第二次下调15%)符合该法律规定，符合公平效率原则，法院予以认可。
“鹿城一品”现状
该项目2幢住宅楼于2014年结顶后停工至今，框架部分已经完成，但砖砌体、门窗及装饰未开始，楼层的栏板预留了竖向钢筋，砼未浇筑，层面层的栏板已经浇筑完毕，物管楼还未开始施工。
房地产的暴利时代已经过去了，有同感的点赞 !
