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杭州首例商地使用权20年已到期 接下来该怎么续

2018-11-29 08:51  来源:浙江在线 记者 蒋敏华

  萧山城市酒店

  浙江在线11月29日讯(浙江在线记者 蒋敏华)买了住宅和酒店式公寓,土地使用权到期后,能不能续,怎么续,这是全国名下有房的业主以及广大购房者最最关心的问题。

  对于住宅,在今年的民法典物权编草案中规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但对于商业用地的到期续期问题,鲜有提及。

  别以为这样的故事很遥远,事实上它已经在我们身边悄悄发生。最近,萧山出现了商业用地使用权到期的案例,这也是杭州首例。

  萧山城市酒店

  20年土地使用权到期

  萧山市心南路98号,与人声鼎沸的市心广场仅一路之隔, 这里矗立着一幢21层的大楼。房子看上去已有些年头,但还算醒目。大楼门口“城市酒店”四个大字赫然入目,这就是很多萧山人都熟悉的萧山城市酒店。

  “萧山的市心广场相当于杭州的武林广场,当年非常繁华。城市酒店一度是萧山最豪华的两家酒店之一,曾开出萧山最早的一家麦当劳。多年前,很多萧山人都喜欢把婚宴摆到这里,并以此为荣。后来企业改制,酒店被开元收入囊中,一度改名为‘开元城市酒店’,生意很好,也算是开元的发家地之一。再后来,酒店再度转手,也就是现在的‘城市酒店’。”熟知内情的陈先生,向记者讲述了萧山城市酒店的前世今生。

  资料显示,萧山城市酒店的经营主体为杭州萧山开元城市酒店有限公司,注册时间为1998年6月。

  记者从国土部门了解到,萧山城市酒店的土地使用权只有20年,目前已经到期。

  “土地使用权已经到期,接下去我们也不知道该怎么办。”11月27日下午,萧山城市酒店的张经理向记者证实确有此事,不过她并不知晓这一事件的最新进展。至于这一事件的影响,她表示眼下最直接的就是银行贷款。“土地使用权都到期了,银行肯定不会给你办抵押贷款。”

  萧山城市酒店的用地性质为商业。大家都知道,住宅用地使用权70年,商业用地使用权40年,可为何萧山城市酒店的土地使用权只有20年?

  “上世纪90年代,萧山为了降低企业成本,推出了弹性供地制度,不对土地使用权年限一刀切,允许最低年限为20年。这其中,既包括商业用地,也包括工业用地,萧山城市酒店就是其中之一。”一位知情人士向记者道明了其中原委。

  是否续期,如何续期

  相关部门正抓紧研究

  商业土地使用权到期,到底该怎么办?

  目前国家法律并无明文规定,商业用地使用权到期之后该如何续期。

  “《物权法》规定住宅土地使用权到期后,可自动续期,但并未规定工业、商业用地使用权到期后可自动续期。也就是说,商业用地能否续期存在不确定性,同时续期年限和续费标准,更是存在非常大的争议空间。”北京金城同达(杭州)律师事务所肖琳律师表示,从《物权法》的相关规定来看,有两点是较为明确的,其一商业用地不像住宅土地那样可享受“自动续期”的待遇,需要产权人主动向有关部门申请,其二续期肯定是有偿的,须支付一定的费用。

  据悉,萧山城市酒店此前也曾多次向萧山国土资源局咨询有关续期问题,已于近日正式提出续期申请。

  这是目前所知的萧山首宗提出土地使用权续期申请的商地,在杭州也是首例。

  钱报记者从萧山国土部门了解到,关于商业用地使用权续期的方案,尚在研究之中。

  记者还了解到,在浙江,目前仅海宁市已出台商业用地使用权续期方案。今年9月,海宁市在全省率先出台了商业用地使用权到期的处置办法,规定商业用地续期最高20年,且原先出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,续期费用以综合评估价(办理续期时的土地市场评估价结合亩产效益评价结果)的50%作为基数,乘以相应的年限系数。

  对于商业用地使用权如何续期,更关心的或许是大量的酒店式公寓业主。在杭州热销的酒店式公寓,土地性质就是商业,使用权为40年。杭州最早的一批酒店式公寓产品出现在2000年以后,也就是说再过20多年,这些酒店式公寓的土地使用权将陆续到期。

  尽管萧山城市酒店20年的商业用地使用权比较特殊,但续期方案的出炉,对于40年产权的酒店式公寓,无疑也有一定借鉴意义。

  链接

  温州部分住宅20年土地使用权到期事件

  从2015年开始,温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期。原来,这些住宅的土地使用权都只有20年,是当年特殊时期的产物。

  2016年4月,部分房东打算卖房,却发现土地证已经过期无法正常交易过户。此外,经咨询相关部门,被告知土地使用权续费有可能高达数十万元,差不多是房屋总价的1/3。此事经媒体公开报道后,引起各界高度关注。

  温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。若此,一套住宅的土地使用权续期费用将高达数十万元之巨。

  随后,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组,赴温州调研指导对这一事件的处置。国土资源部最终作出的回复是:不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。不过,住宅土地70年使用权到期之后如何续期,至今尚无明确细则。

  萧山工业用地到期,已出台续期方案

  相比商业用地,工业用地使用权续期,在萧山已有先例。

  萧山经济发达,工厂林立。上世纪90年代,不少企业主开厂时从成本上考虑,选择了使用权只有20年的土地。几年前,这些使用权只有20年的工业用地,纷纷迎来了“大限”。为此,萧山区在2015年出台了工业用地使用权出让续期办法(试行),对续期条件、续期年限和续期费用等问题,都有明确的规定。

  比如,用地企业提出续期申请后,只要符合环保、产业等规划要求,就可以办理续期手续。“如果这家工厂环保不达标,而且是低端落后产业,经济收益不大,不符合续期条件,那么就要依法收回。”萧山国土资源局的一位人士告诉记者说。当然,不能通过续期审核的工厂,其土地并不意味着会被政府无偿收回。根据规定,工厂可获得现行工业基准地价60%的补偿。目前,萧山工业基准地价最低为50万元/亩,最高为65万元/亩(50年使用权)。

  在续期年限上,萧山采取了非常灵活的政策。比如,优质企业最长可续期20年,普通企业最长可续期10年,最短年限为2年,便于不同企业根据自身经营状况,选择不同的续期年限。

  当然,续期年限不同,企业缴纳的续期费用也不一样。比如,一家企业选择续期10年,如果所在区域工业用地基准地价为50万元/亩(50年使用权),以基准地价的20%作为计算基数,再乘以10年期对应的系数,计算出来的续费标准为5.09万元/亩(10年使用权)。

  工业用地使用权续期申请是否门槛重重?记者了解到,萧山区在前期试点的基础上,不断优化审批流程,今年更是推出“一窗联审”制度,极大方便企业续期。目前,萧山已成功处置4200多亩使用权到期的工业用地。

  记者手记

  人们等着吃一颗定心丸

  土地使用权如何续期的问题,关乎个人和企业的财产,备受关注。

  近年来,由于一些历史遗留问题,各地相继出现部分建筑物土地使用权到期的现象,这对土地使用权续期的顶层设计形成了现实倒逼。目前,国家层面的政策已经在稳步推进,但由于牵涉面广、影响力大,全国性的土地使用权续期细则出台,恐怕尚需时日。

  鉴于这一现状,一些地方自行摸索,希望找出一条符合当地实际的办法。从前几年的工业用地到如今的商业用地,如何续期,萧山正以开拓者的姿态,为国家贡献智慧。期待萧山尽早出台商业用地使用权续期办法,让人们吃上一颗定心丸。

编辑:徐光

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