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杭州改善型房源进入集中上市期 微利下如何买房

2018-10-24 08:18  来源:杭州网—杭州日报 

  对于等待已久的改善型购房者来说,最近迎来了非常好的购房窗口期。不少定位高端的项目陆续以“亲民”的价格入市,有些项目甚至还因为拿出了远远低于预期的备案价,而引发市场的广泛关注。

  但有一点不得不引起关注,这些售价低于预期的改善型产品都有着不算低的拿地成本。在开发商微利甚至是微亏的现实因素下,购房者如何选房,就需要提前做一些准备工作。

  改善型产品接连入市,选择机会增加

  进入十月,改善型产品终于接连入市。

  艮北新城两兄弟公园1872及天悦江湾,均以40000元/平方米出头的均价宣布首开售罄。绿城携手建发在申花板块打造的沁园项目,自年中开放售楼处起就在等待开盘时机,如今也以50000元/平方米的备案价格完成了摇号登记。

  一直想以60000—70000元/平方米价位入市的金隅中铁诺德·都会森林,在等待数月不见政策“松绑”后,终于领出了一张58000元/平方米的预售许可证,本周开始接受登记。

  几天前,滨江金茂府的叠墅产品领出预售许可证,推出的102套房源总价全部超过千万,其中单价最低的一套为57000元/平方米。

  除了这些已经进入销售流程的高价项目以外,10月份还有几个项目计划开盘,例如金地·玖峰汇、首开杭州金茂府等。

  而且,在2018年最后一个季度中,单叠墅这一类产品,就会迎来入市高峰。毕竟2016—2017年杭州高价地层出不穷,为了尽可能增加利润率,相当数量的项目规划了高低配产品。根据数据统计,杭州市区(不含临安、富阳)有超过2000套叠墅房源在等待开盘时机。

  以上这些地价不菲、总价不低的产品都在积极“备战”以待入市。对于等待已久的改善型购房者来说,无疑是一次很好的选择周期。

  “微利”时代,买房需关注几要素

  沈先生一家,算是很典型的改善型家庭:现一家三口住在城东一套70多平方米的房子里,三房一厅,房龄20年左右。他们想置换一套120平方米左右的大三房,上半年一直在等机会,如今可选择项目一多,却选不好了。

  他告诉记者,倒不是挑到眼花缭乱,而是如今买房,不能像早几年那样安心了。“去看过几个楼盘,样板房里到处贴着‘非交付标准’字样,就连最基本的墙纸、入户鞋柜、背景墙等等,都是不含在交付标准里的。难道要我花五六百万去买一套简装修房?”

  沈先生的疑虑,确实是当下的现实状况。

  这些改善盘的拿地价都不算低,但由于开盘指导价的缘故,开发商想要有巨大的盈利空间则是难上加难。所以不少项目会把精装修部分拆分为交付标准+选配加装两种档次,如果按照格式合同购买,就没有加装包的部分;如果想要让交付产品和样板房展示效果一样,则需要再签署一份加装协议,并支付相应费用。

  在挑选这类房产品的时候,购房者首先要明确展示样板房和交付实景之间的差别在哪里,以免因为疏忽而引发“货不对板”的误会。

  其次,楼市再不是闭着眼睛就能买的时代。业主维权现象层出不穷,也多是来源于实际交付产品与购买时所见产品存在着心理落差。如何尽可能避免产生心理落差,选择有口碑基础、有后续土地储备、决心在一个城市深耕的开发企业,就显得尤为重要。

  但同时也需要做好一定的心理准备,那些一贯重视品牌美誉度的房企,也未必会在如下市场做出亏本赚吆喝的选择。

  购房者不妨在买房之前学会算一笔简单的“成本账”,当地价成本+建安成本+装修成本的总额要高于备案价格,那就要预估到项目存在微利甚至亏损的可能性,需谨慎购买。

编辑:徐光

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