近日，城北某酒店式公寓开盘。从现场情况看，开盘成绩应该还算不错，北面平层户型当天基本售罄。据了解，这不是一个普通的酒店式公寓，而是由写字楼改造而成。
近两年来，随着酒店式公寓市场的整体回暖，居住体验不那么舒适的“商改住”项目也一样随之热销起来。
市场环境催生酒店式公寓热
2015年以后，杭州酒店式公寓变得非常抢手。克而瑞数据显示，截至昨日，杭州酒店式公寓成交总面积为240.1万平方米，较去年增长12.26%，是2015年的2.14倍。从价格上看，均价也从2015年的13105元/平方米上升至今年的20012元/平方米。
从单盘来看，今年成交量超过1000套的楼盘已经有5个，分别为理想银泰城、英冠·乐创城、杭州新天地、西湖公馆和华元·欢乐城。从价格来看，单价3万元/平方米以上的房源有2736套成交，比去年的510套增加了四倍还多。
这一轮酒店式公寓“量价提升”，可见市场对该类产品的青睐。调控背景下，部分被购房资质挡住了脚步的购房者把目光转向了这类产品。此外，投资回报率提高等因素也是其走红的原因。目前来看，相比住宅普遍在2%左右的租金回报率，多数酒店式公寓的租金回报率在5%以上，一些地段优势明显、配套齐全的房源，回报率甚至会更高。
“商改住”项目随之走红
对酒店式公寓有一定了解的人也许记得，杭州市场曾在2012年下达《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，严格控制非住宅类项目的规划和建设，写字楼改建酒店式公寓受到阻碍。
时隔四年，国务院于去年发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，确定培育和发展住房租赁市场的措施，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。紧接着，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，要求消化非住宅商品房库存。这意味着，在商业库存压力巨大的情况下，“商改住”再次回归市场。
随后，杭州马上有项目跟进，包括江滨澜廷、金铂湾、宋都·时间国际、绿城·运河郡等。上述项目，在去年和今年都取得了不错的销售业绩。
金铂湾算是最早一批“商改住”项目，其前身是中月创智大厦，原规划为写字楼产品。调整为酒店式公寓后，把原本150-2100平方米的写字楼分割成43-67平方米的小单间。去年，项目一共卖出了462套，均价为23661元/平方米。
同样调整物业形态后出售的，还有绿城·运河郡。不到一年的时间，项目快速清盘。数据显示，今年项目卖出893套，均价为21317元/平方米，为拱墅区销量最好的酒店式公寓。
除此之外，城东的宋都·时间国际、滨江的江滨澜廷等，都是由商办类产品变身为酒店式公寓，销量也都还不错。
不合适的设计或影响居住体验
商改住，意味着项目的对应客群发生了明显变化。商业和居住，是两种截然不同的需求。若是项目开建后才更改产品定位，户型设计上难免出现一些尴尬之处。
以近日开盘的城北某项目为例，3.6米的层高显得非常鸡肋：对平层来说显得过高，居住起来空荡荡的，也不利于冬天保暖；对LOFT来说又显得过矮，无论怎么分割，势必有一层高度受限，居住起来很压抑。
除层高以外，有些项目可能还会因分割不均产生尴尬的户型。比如楼层转角处会出现不规则户型，或者承重墙遮挡窗户等。
不仅是户型设计，项目在工程方面也可能面临改造难题。
据了解，目前市场上写字楼改建酒店式公寓主要有两种情况。一种是规划时就做好两手准备，如前期就预留了排水、排气口，后期改造时加入管道即可，改动相对较小。另一种则是建设完成后才考虑改变房屋用途，需要改动的地方就相对较多。前者对实际入住产生的影响较小，后者可能影响较大，如重新铺设的管道可能暴露在外等。
某企业工程负责人表示，在挑选“商改住”项目的时候，除了看户型图，一定要多了解项目实际情况，如承重墙位置、装饰墙走向、管道位置、电梯数量设置等，切勿盲目投资。
