浙江在线8月28日讯（浙江在线记者 张卉卉）2017年3月14日，对义乌北苑街道黄杨梅村村民季建中来说，是个重要的日子。他家占地126平方米的宅基地和地上的3间半房产经抵押，获得了由义乌市农商银行发放的180万元宅基地抵押贷款。2015年12月28日，同样的抵押物只申请到30万元的贷款。这多出来的150万元贷款归功于义乌首个宅基地基准地价体系的建立。
7月，全国宅基地制度改革试点城市义乌将近一年的宅基地基准地价评估研究工作终结“硕果”。全国首个宅基地基准地价体系在该市建立。
九大区片基准地价
让宅基地“变活”
宅基地基准地价，是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下，不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平均价格。
记者在义乌市宅基地区片基准地价图上看到，基准地价评估范围涉及到该市行政区范围内所有宅基地，包括稠城、福田、江东、稠江、北苑、后宅、廿三里、城西8个街道办事处和佛堂、苏溪、上溪、大陈、义亭、赤岸6个镇，共776个行政村（居委会）。整个地价体系分为九大均质区片，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。
众所周知，一般国有建设用地才有基准地价，义乌市为什么率先“吃螃蟹”给宅基地建立基准地价？义乌有“全球最大的小商品集散中心”之称，土地资源稀缺，宅基地改革前宅基地私下交易相对活跃。“正因为义乌市场化程度高，农民对宅基地改革的愿望强，义乌才会成为浙江唯一的全国宅基地制度改革试点城市。”义乌市国土资源局相关负责人介绍道。
义乌的宅基地制度改革工作一直走在全国前列。从2015年7月农村宅基地房地一体的不动产权证面世，到现在宅基地基准地价体系的建立，宅基地这一农民最大的沉睡“死资产”被挪活了。
8.2亿抵押贷款
激活义乌经济活力
宅基地有了基准地价，农民受益最大的可能就是办理抵押贷款更容易也更方便了。
在义乌市国土资源局产权交易中心，义乌北苑街道游览亭村村民陈木虎捧着自己刚刚领到的农村住房不动产权证，眼含热泪。据他介绍，有了这本房地一体的不动产权证，农民经商办企业用钱，可以不再求别人担保，只要凭证直接到银行办理宅基地抵押贷款，而且利息只有4.53‰。
而基准地价的建立，让银行在办理宅基地抵押贷款时有了准确的价值评估标准，从而放宽了放贷额度。季建中就分别在基准地价建立前后申请了宅基地抵押贷款。建立前，因为没有基准地价，银行无法准确评估宅基地的市场价值，他只申请到了30万元贷款。而建立后，根据基准地价，他家地处北苑街道的宅基地被列入第三档的基准地价，银行最终评估出300万元的价值。他以评估价6折的标准申请到了180万元的贷款。
据悉，截至今年6月，义乌市共有24家金融机构开展宅基地抵押贷款业务。全市共有7家银行累计办理宅基地抵押登记1410宗，贷款金额共计8.2亿元。
这一举措也激活了义乌经济活力。据不完全统计，目前义乌全市各类经济主体共34.8万户，比宅基地制度改革前的2014年底增加了20多万户，总量稳居全国县级市第一名。
宅基地流转
真正实现城乡协调发展
除了宅基地可抵押外，基准地价体系建立的另一大作用是为宅基地有偿使用和转让服务。集体经济组织可参照基准地价，制定差别化的宅基地有偿使用标准，并为转让提供定价参考。
上周，记者在义乌市国土资源局产权交易中心看到，办理宅基地不动产权证及转移登记的窗口一应俱全。据窗口负责人介绍，改革后，农民办证积极性明显提高。今年4月，义乌市北苑街道凌云一区一宅基地办理了不动产权转移登记手续。据悉，该宅基地使用权原归6人所有，现其中两人将名下份额转出，使用权归4人所有。因为基准地价已经建立，该宅基地使用权顺利流转。
为规范农村宅基地使用权转让行为，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》规定，农村宅基地使用权的受让人必须为义乌市行政区域范围内的村级集体经济组织成员。而且，跨集体经济组织转让的，受让人要按不低于农村宅基地基准地价的20%一次性缴纳土地所有权收益。
义乌的宅基地制度改革，加快推进以人为核心的全域城镇化，真正实现了城乡协调发展。改革前，义乌市城镇化率为75%，改革后，城镇化率为78%。
改革还强了村，富了民。通过宅基地有偿退出、有偿使用及集体经营性建设用地入市等，也大大增加了村集体和农民的收入。截至目前，义乌市村级组织通过宅基地制度改革共计获利361780万元；农民年收入也从改革前的25963元增加到30571元。
