在这两年的杭州楼市，良渚新城所受到的关注度，绝对可以排在板块前列。不论是地铁2号线西北段的开通、良渚申遗的启动、中国美院的落子等区域利好的落定，还是大鳄房企接连进驻、地价节节攀升、“万人摇”出现等楼市热点，无不吸引全城关注，良渚新城也因此被称为杭州楼市的“网红”。
最近，良渚新城再次抢占了楼市“头条”，不过这次的关键词却是“凉凉”。中粮·梦栖祥云遭遇“流摇”、北大资源·颐和江南登记“零门槛”、融信·沐澜加推无人报名……一时间，“良渚新城凉了”的论调甚嚣尘上。
事实真的如此吗？本周二，记者前往良渚新城，一探究竟。
从三次“万人摇”到无人报名 良渚新城遭遇“断崖式”行情
在今年4月杭州正式启动“公证摇号”新政后，良渚新城无疑抢尽了整个楼市的风头。截至目前，良渚新城是整个杭州唯一出现过三次“万人摇”的板块，而且拿下了分量最重的第一次和最后一次。
今年5月份，“超级红盘”融信·澜天推出最后一批404套高层房源，均价18460元/平方米。在巨大的一二手价差以及融信的品牌影响下，这批房源吸引了11907户家庭参与登记，成为新政以来整个杭州的第一个“万人摇”，平均中签率仅3.39%。最终，这批房源开盘当天全部售罄。
此后，万科·未来城扛起了良渚新城的新房大旗。先是未来城三期梦溪里在6月份加推662套精装修高层房源，均价22000元/平方米左右，登记家庭共15171户，平均中签率4.36%。此后，未来城二期在10月份推出小高层和高层共308套房源，均价23000元/平方米左右，最终10458户家庭登记，平均中签率2.95%。毫无疑问，万科·未来城的这两次开盘，都以当天售罄收尾。
不过，就在万科·未来城二期成为第八个“万人摇”楼盘的同时，同在良渚新城板块的另一个新盘中粮·梦栖祥云，却陷入了“流摇”的尴尬境地。10月中旬，中粮·梦栖祥云加推128套精装修洋房，均价27400-28000元/平方米（装修标准3500元/平方米），最终报名登记的家庭仅112户，无需摇号。而此前，该项目推出的房源，也出现了首开无法卖完的情况。
中粮·梦栖祥云的“流摇”，仿佛一下子打开了良渚新城的“潘多拉魔盒”。11月中旬，北大资源·颐和江南推出144套精装修洋房，率先采用“零门槛”，无需资金证明就能参与摇号登记，不过最后也只录得170户家庭，开盘后仍有剩余房源。
上个月底，融信·沐澜推出最后一批89套精装叠墅房源，均价33400元/平方米（精装标准3500元/平方米），截至登记期满，未收到购房意向客户登记申请。也就是说，融信·沐澜以“零登记”收官。
自住需求为主 有项目接近清盘
良渚新城的楼市，真的跌入谷底了吗？记者前往售楼处现场，实地探访。
从凤起路出发，搭乘地铁2号线仅35分钟就能到达良渚站。通勤时间的大大缩短，使得良渚新城成为更多年轻刚需家庭的购房选择，这也是“万人摇”能够连续在这个板块出现的重要因素。
走出地铁站，一眼就能看到地铁上盖物业保利融信·和光尘樾。这个项目总体量约21万方，由5幢高层、16幢洋房以及1幢商业组成。和光尘樾在10月底首开，推出2幢良渚新城极其稀缺的高层小户型房源，共152套，单价约24500元/平方米（装修标准3300元/平方米），平均中签率仅3.64%。
记者在和光尘樾售楼处看到，虽然是工作日上午，但现场仍有几组客户在咨询。工作人员告诉记者，首开推出的房源已经全部售罄，客户基本以自住为主，接下来会推出洋房户型，主力户型为113方和131方。“中国美院良渚校区就在项目对面，又有配套商业，客户的认可度很高。”工作人员表示。
跟和光尘樾与地铁良渚站无缝对接相比，另外四个在售的主力军北大资源·颐和江南、中粮·梦栖祥云、融信·沐澜和联发·藏珑玉墅则在104国道以北，距离地铁站都在1公里以上，在杜文路尚未开通的情况下，步行需要15分钟以上。
沿着康良路，短短600余米的距离，这四个项目由西向东一字排开。记者逛了一圈后发现，每个项目都有一两组客户在看房，基本都有房源随到随买。
北大资源·颐和江南分为南北两期开发，目前在售的北区为纯洋房产品，南区则是洋房加排屋。“我们总共有1000多套洋房，目前已经卖了300多套，现在还有房源可以买，89方到125方各个户型都有。”项目工作人员告诉记者，客户主要来自西湖区和拱墅区，基本都是自住，今年不会再开盘。
中粮·梦栖祥云和颐和江南隔街对望，由洋房和排屋产品组成。记者来到案场时，里面有1组客户，来访登记表显示，当天已有五六组来访量。沙盘显示，前期推出的1、2、6、8号楼洋房已经售罄，目前在售4号楼和7号楼洋房。销售顾问表示，小区总共500多套洋房，已经卖了一大半，现在只有大户型房源可选。
融信·沐澜因为前段时间的无人登记，备受市场关注。然而“零登记”只是一个假象，记者在售楼处看到了刚推出的这批房源的销售表，发现大部分已经被贴上了红纸，表明已售。销售人员介绍，项目最后一批叠墅采用落位的方式，已经在上周开盘，现在整个项目仅剩六七套房源。
联发·藏珑玉墅的公寓房源也已经基本卖完。销售人员告诉记者，小高层只剩顶楼和底楼共2套房源，洋房只剩1套三楼的房源，现在主要在卖排屋。
改善型成良渚供应主力 后续供应紧张
“良渚新城最近摇号热度降低，很大程度上是因为房源类型的变化，现在基本都是改善型，所以刚需购房者不会来参加摇号。”板块内某项目负责人告诉记者。
记者采访了一圈后发现，除了保利融信·和光尘樾还有部分高层没有开盘以外，目前良渚新城核心区在售项目基本都以改善产品为主，包括了洋房、叠排和排屋，主力户型集中在110方以上，89方小户型占比很少。比如，颐和江南的小户型占比不到20%，沐澜和藏珑玉墅的小户型则早早售罄。
在上述项目负责人看来，要想维持一个板块的摇号热度，一是要有大量的小户型房源，另外则是价格上有明显价差。“此前的万人摇项目，包括前段时间的和光尘樾，都是有很大部分的89方房源，加上价格上有优势，所以能吸引全城的购房者，推动了整个板块的热度。”
据了解，目前良渚新城，新房高层的价格在2.2万-2.4万元/平方米，小高层价格在2.6万元/平方米，洋房价格在2.8万元/平方米。如今在售的这些项目，不仅定位相同，产品类型相似，价格方面也没有太大差别，因此很难在竞争中做到“一枝独秀”。
不过，对于良渚新城的项目来说，“价格战”的概率并不高，最主要的原因是后续供应。跟城东新城、南部新城这些库存“重灾区”相比，良渚新城并没有动辄百万方的库存压力，相反，这里的新增供应还有点紧张。
据了解，良渚新城核心区最近出让的一宗涉宅用地，就是现在的保利融信·和光尘樾，是在去年12月18日成交。此后，接近一年时间都没有宅地出让。
目前，整个板块除了在售项目外，只有联发在去年9月拿下的另一宗地块，可建面积约11万方，容积率仅1.2，将打造高端低密产品。
