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宁波连推两项重磅意见或决定未来楼市走向

2018-08-28 15:06  来源:浙江在线 记者 王凯艺 通讯员 廖鑫

  浙江在线8月28日讯(浙江在线记者 王凯艺 通讯员 廖鑫)8月28日,宁波公示的两份征求意见稿——《宁波市人民政府关于深化住房制度改革进一步完善住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》和《宁波市人民政府办公厅关于大力发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》,可谓重磅!因为不仅看到了接下去宁波在满足老百姓“住”的需求上采取的举措,或也决定了住房市场的未来“风向”。

  “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”是十九大的决策部署,为此在《宁波市人民政府关于深化住房制度改革进一步完善住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》中提出了以住房供给侧结构性改革为主线,坚持市场主导、政府引导,突出多层次、差异化、全覆盖,强化产城融合、职住平衡,着力构建“以促进商品住房供求平衡为主体,以补齐租赁房和人才房供求短板为重点,以完善安置房和保障房供求管理为基本”的“五房一体”住房供应与保障体系,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局的总体目标。

  今后5年全市新增供应商品住房40万套,4700万㎡;新增租赁住房5万套(间),200万㎡;新增解决人才安居60万人;建设安置住房6.5万套,600万㎡;新增保障住房困难家庭1.5万户。

  (一)商品住房

  以房地产开发企业为供应主体,以促进房地产市场平稳健康发展为重点,以满足市民多层次购房需求为目标,使之继续成为居民依托市场解决住房问题的主渠道。

  1.发展原则

  ——保障自住需求原则。优化商品住房供应结构,以普通商品住房为主,保障刚需和改善等自住购房需求,抑制投资投机性行为。

  ——公共交通导向原则。积极实施以公共交通为导向的住房开发模式,沿线和沿站点规划布局居住社区,方便居民生活,缓解交通压力。

  ——实施综合开发原则。强化重点区块开发,推进姚江—甬江两岸、奉化区、城区周边乡镇的开发建设,坚持新建住房与市政配套设施、公共服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用,建设更加便捷、完善、舒适的宜居社区。

  2.工作举措

  ——保障商品住宅用地供应。合理安排住宅用地供应规模,强化市与区县(市)商品住宅用地投放的统筹和计划管理,科学把控结构和时序,促进住宅用地供应与住房建设需求相匹配。

  ——建立房价地价联动机制。根据房地产市场形势,灵活采取“限房价竞配保障性住房、租赁住房或人才房”及“限房价竞地价”等竞价方式,竞配房源可根据实际采取货币结算或实物移交,防止高价地扰乱预期,合理稳控住宅价格,保持房价基本稳定。

  ——强化房地产市场调控。加强房地产市场监测,健全房地产发展长效机制,完善部门会商制度,严格落实调控措施,储备完善调控政策,保持市场平稳发展。

  ——规范房地产市场秩序。健全房地产市场管理相关制度,加大巡查检查力度,严厉查处违法违规行为,完善信用体系建设,维护购房者合法权益。

  ——提升住宅品质和宜居水平。强化基础设施和公共服务配套,加强住宅设计指导、工程质量监督、房屋交付使用监管和物业服务管理,积极推行住宅全装修,发展绿色建筑和智慧社区,不断提升居住品质。

  (二)租赁住房

  以住房租赁企业、社会组织、个人为供应主体,以发展专业化、规范化、规模化住房租赁企业为重点,坚持盘活存量为主、新增建设为辅,加大住房租赁市场培育力度,多渠道拓展住房租赁房源,全方位满足市民租房需求,让租房成为居民解决居住问题的有效途径。

  1.供应渠道

  ——产业园区集中建设租赁住房。对一定规模的产业园区,通过集中建设租赁住房,解决园区职工居住问题。

  ——闲置商办用房改建租赁住房。在保证使用安全、消防安全、配套完善前提下,坚持土地性质、房屋性质和主体结构三不变,允许闲置商业办公用房改建为租赁公寓。

  ——安排专项用地建设租赁住房。根据市场需求,每年适度安排租赁住房用地,引进专业化住房租赁企业建设和运营管理。

  ——“城中村”改造提供租赁住房。鼓励村集体和村民引入第三方专业经营机构,通过“城中村”综合整治,改造提供各类符合规定的租赁住房。

  ——闲置住房调整作为租赁住房。清理政府组织建设的安置房、农村住房改建多余房源等各类闲置住房用于出租,鼓励个人和社会组织出租住房。

  2.工作举措

  ——培育专业化住房租赁企业。鼓励房地产开发企业、中介机构、物业服务企业转型发展住房租赁业务,积极推行“房屋托管+标准化装修+互联网租房服务”经营模式。加大企业培育力度,引进国内知名专业化租赁服务企业,提升我市租赁企业“专业化、规模化、规范化”水平。鼓励有条件的国企开展规模化住房租赁业务。

  ——明确商办用房改建办法。设置准入门槛,允许专业化住房租赁企业将符合条件的闲置商办用房改建为租赁公寓。强化监督管理,明确改建审批流程,建立快速审批通道,改建后按照变更许可后的审批要求,进行规划、建设及消防审核验收。改建后的租赁公寓水电气执行民用价格。

  ——推行园区租赁住房统筹建设。调整产业园区规划,转变企业宿舍分散配建模式,集中落实用地建设租赁住房,由专业化租赁企业建设运营,面向园区企业和职工出租。

  ——落实住房租赁税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,按照国家有关规定给予税收优惠政策支持。

  ——健全租赁消费鼓励政策。进一步完善公共服务政策,加大住房承租人在教育、就业、公共卫生、计划生育、文化体育、法律援助等方面的权益保障。完善流动人口量化积分申评实施细则,对租赁住房达到一定年限的,实行“租购同分”。

  ——加大金融和保险服务。创新产品、优化服务,加大金融机构对住房租赁企业和租赁当事人的金融支持力度。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、资产证券化产品。鼓励保险机构开发和提供住房租赁保险。

  ——加强租赁服务和监管。建立全市统一的住房租赁交易监管服务平台,实行租赁信息部门共享,优化租赁监管流程,实现“闭合”管理。打击“群租”等突出问题,建立住房租赁纠纷调处机制,切实保障租赁双方合法权益。

  (三)人才住房

  以市、区县(市)政府为供应主体,以货币补贴为主、实物配租为辅,健全系统性人才安居政策,按照分层分类安居原则,面向列入宁波市人才分类目录的各类人才,加大人才安居力度,为引进和留住人才提供重要支撑。

  1.供应渠道

  ——发放人才安居货币补贴。通过安居补助、购房补贴和生活安居补贴等形式,为引进人才提供安居货币补贴。

  ——商品住宅项目配建人才房。根据人才部门提出的年度需求,新出让住宅用地可按一定比例配建人才住房,或土地出让竞价超过最高限价或达到一定溢价率的,转入竞配人才住房。

  ——集中建设提供人才房。在人才相对集中的产业园区、高教园区、功能区等区域,根据需求,以各区县(市)为主集中建设人才房,并结合贡献度向企事业单位分配人才住房。

  2.工作举措

  ——精准编制人才用房需求规划。根据人才部门确定的发展目标,加快研究今后5年人才用房的需求规划,明确所需人才用房的数量、位置,并协同相关部门逐年落实。

  ——出台人才安居实施办法。明确人才的安居方式、货币补贴标准、房源筹集及使用等要求。

  ——加大人才房使用管理。落实人才住房管理机构,对开发建设单位无偿移交的配建人才住房,由其实施运营管理。

  ——建立计划统筹和考核制度。按年度分解人才安居计划,建立任务分解、跟踪检查和年度考核制度。

  (四)安置住房

  以区县(市)政府为供应主体,以适度超前、逐步实现以房等人为目标,建设落实征拆安置房源,满足房屋征迁安置需要,保证征迁工作的顺利推进。

  1.供应渠道

  ——组织专项建设。实行属地负责,由各区县(市)统筹规划布局,开展集中建设,专项用于房屋征迁安置。

  ——盘活存量房源。加快在建安置房建设进度,提高已建成安置房使用效率。

  2.工作举措

  ——编制新一轮安置房建设计划。启动新一轮安置房建设,超前谋划、科学编制安置房建设计划,每年按住宅征收计划50%和征地拆迁计划80%的比例,并结合房地产市场状况,合理确定建设规模。实行计划统筹和年度考核制度,重大区块需房源落实后才能启动征迁。

  ——理顺安置房建设管理体制。对安置房建设主体进行规范与整合,各区县(市)明确一个责任部门作为安置房建设、使用管理责任单位,实行安置房建设、使用的统筹管理。

  ——实行安置房跨区调配。各区每年将竣工交付安置后剩余房源10%比例的安置房纳入市级统筹,实行跨区调配使用。

  ——消化存量安置房源。对不能做集中安置使用的零星房源或建成超过3年仍未用于安置的房源,通过向被征拆人定向拍卖、市场销售、调配使用、转做租赁住房或保障性住房等方式,尽快安排使用,提高使用效率。

  (五)保障性住房

  以区县(市)政府为供应主体,健全完善以公共租赁住房为主、经济适用房和限价房为补充、实物与货币保障并举的城乡一体化的住房保障制度,适度扩大保障覆盖范围,确保符合条件的中低收入住房困难家庭应保尽保。

  1.供应渠道

  ——盘活存量保障房源。加快在建保障房建设进度,进一步提高已建成保障房分配使用效率。

  ——住宅项目配建保障房。根据年度住房保障需求和计划,在住宅项目中配建保障性住房,或土地出让竞价超过最高限价或达到一定溢价率的,转入竞配保障性住房。

  ——组织专项建设保障房。分期推进市级应家区块保障性住房建设,各区县(市)根据实际需要统筹规划建设,有序实施保障房专项建设。

  2.工作举措

  ——适当扩大住房保障范围。推进住房保障工作城乡一体化,实现中等收入线及以下的住房困难家庭应保尽保;将新就业无房职工保障范围逐步扩大到全日制专科及以上学历高校毕业生、专业技术人员和技能人才;外来务工人员保障范围从仅针对优秀外来务工人员逐步扩大到稳定就业的外来务工人员。

  ——推进实物与货币保障并举。加大已建成保障性住房的配租配售力度。积极推进货币化保障,实行实物和货币保障并举,增强群众居住选择权。

  ——进一步优化申请审核流程。全面落实住房保障“最多跑一次”改革要求,按照并联审核要求,进一步简化住房和经济状况审核流程,压缩审核时限。

  ——严格落实保障房分配政策。坚持公开、公平、公正原则,加大政策执行力度,实行部门联动,完善公租房退出机制,坚决防止骗取或违规分配保障房。

  保障机制方面:

  (一)健全工作推进机制

  1.成立由市政府主要负责人任主任的宁波市深化住房制度改革工作委员会,统筹全市住房制度改革工作,协调解决“五房一体”为核心的住房供应与保障体系建设中的重大问题。

  2.加快出台发展住房租赁、落实人才安居、安置房建设等配套文件,细化完善有关政策标准和操作细则,确保住房制度改革平稳过渡、新旧政策有序衔接。

  3.按照市级统筹、属地管理原则,完善市、区县(市)协调推进机制。健全考核评价体系,将住房供应与保障工作纳入政府绩效考核内容,加强对各地各部门履行情况的检查督办。

  (二)创新投资融资机制

  1.加大财政投入,将人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。

  2.组建人才安居集团或依托现有国有投资公司,统筹负责人才住房的投资、建设、代持、运营和管理。

  3.加大住房信贷支持力度,为市民租购住房提供长期稳定的金融支持。支持金融机构创新住房金融产品和服务。

  (三)完善用地供应机制

  1.编制住宅发展规划和住宅用地中长期专项规划,统筹安排中期(五年)和近三年的住宅建设所需用地,根据住房需求变化,对规划进行综合评估、滚动调整、及时优化。

  2.理顺市与区关系,秉持市六区土地“一个口子”管理原则,健全“做地—入库—出让”体制机制,根据住宅用地中长期专项规划,强化住宅用地储备的计划性、适度超前性和供地及时性。

  3.优先安排租赁房、人才房、安置房、保障房用地,合理增加普通商品住宅用地,严格控制大户型高档商品住宅用地。适度提高住宅用地开发强度。

  (四)发挥市场参与机制

  1.鼓励社会资本参与租赁房、人才房、安置房、保障房建设筹集和运营管理,制定出台相应的扶持或财政奖励政策。

  2.充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,通过招标等方式委托企业、个人或社会组织参与住房制度改革,充分调动社会力量的积极性和创造性,提高发展质量和效率。

  3.加大宣传力度和政策解读,增进公众对住房制度改革工作的理解和支持,为深化住房制度改革营造良好的社会氛围。

  另一份《宁波市人民政府办公厅关于大力发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》,具体内容:

  指导思想:

  (一)思路及目标。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以满足市民住房需求为出发点,以建立租购并举住房制度为方向,以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障,大力发展住房租赁市场,2020年年底前基本形成主体多元、供应充分、规则明晰、保障健全的住房租赁市场体系。2018-2020年全市力争培育专业化住房租赁企业不少于10家,每年新增租赁住房不少于1万套(间)。

  培育市场供应主体:

  (二)扶持专业化住房租赁企业。加大企业培育力度,鼓励民营住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励发展利用信息化、互联网技术提供住房租赁服务以及租赁信息服务的企业。鼓励住房租赁企业通过收储、转租、改建等方式,开展代理经租业务。积极引进国内知名住房租赁服务企业,提升我市住房租赁企业专业化水平。(责任部门:市住建委)

  (三)支持国有企业开展住房租赁业务。鼓励有条件的国有企业设立专门的住房租赁公司或与专业化住房租赁企业合作开展规模化住房租赁业务。市级层面和各区县(市)可以确定1-2家国有企业开展规模化住房租赁试点。(责任部门:市国资委、各区县(市)政府、管委会)

  (四)规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用,提供规范的住房租赁居间服务。加强中介人员业务培训,提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。(责任部门:市住建委、市市场监督管理局)

  (五)鼓励规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房,规范个人出租住房行为。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。(责任部门:市住建委、市公安局)

  三、增加租赁住房供应

  (六)合理安排租赁住房建设。各地可结合住房供需状况,合理安排用地建设租赁住房。以招标、拍卖、挂牌方式出让的商品住宅用地,可将配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件,或在地价超过最高限价、溢价率达到一定比例时,以竞配租赁住房的方式确定竞得人。研究和探索在权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地和村级留用地用作租赁住房用地的办法。(责任部门:市国土资源局)鼓励产业园区通过自主投资或引入投资机构,集中统一建设租赁住房,出租给园区企业,解决企业员工居住问题。(责任部门:各区县(市)政府、管委会)

  (七)允许闲置商办用房改建为租赁住房。在保证使用安全、消防安全、配套完善前提下,允许闲置商业办公用房改建为租赁公寓,产权性质、使用年限和容积率不变,不得改变主体结构、分割转让和以租代售。要设置准入门槛,原则上改建主体应为经依法登记备案的专业化住房租赁企业,同时改建项目应由区县(市)政府牵头,组织相关部门进行综合评估。要强化监督管理,明确改建审批流程,建立快速审批通道,改建后按照变更许可后的审批要求,进行规划、建设及消防验收,可以办理房屋租赁合同备案或出租登记,水电气可以执行民用价格。改建审批及管理办法由市规划局、市住建委牵头会同有关部门制定。(责任部门:市规划局、市住建委、市公安局、市国土资源局、市发改委)

  (八)盘活闲置住房用于出租。拆迁安置房等多余房源可用于出租。(责任部门:市住建委、市国土资源局)公共租赁住房配租后暂时多余的房源,可暂按市场价向社会出租。(责任部门:市住建委、各区县(市)政府、管委会)支持专业化的住房租赁企业通过与住房产权人签订长期委托合同收集社会闲置房源,统一管理、经营出租房屋。(责任部门:市住建委)开展城中村改造发展住房租赁试点,引入第三方机构,实行政企合作,由政府实施公共区域环境综合整治,企业进行室内装修改造和统租运营,实行“一村一策一方案”,具体由各区县(市)组织实施。(责任部门:市国土资源局、各区县(市)政府、管委会)

  (九)规范现有住房改造。现有住房可按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。如果改建住房涉及利害关系人,应处理好涉及利害关系人的矛盾纠纷,保障其合法权益。现有住房改造出租,应当符合《宁波市城市房屋使用安全管理条例》和《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》(政府令第228号)等相关规定。(责任部门:市住建委、市公安局)

  鼓励住房租赁消费:

  (十)不断完善公共服务政策。房屋租赁合同备案或经出租登记的住房承租人,可以按照国家及本市有关规定,享受相关公共服务政策。流动人口承租人可以按照规定申领居住证,居住证持有人可以按照本市及各区县(市)相关规定享受义务教育、就业、公共卫生和计划生育、文化体育、法律援助等基本公共服务和相关证件证照办理等便利,参加流动人口量化积分申评,并凭积分享受城区落户等其他公共政策。对租赁住房达到一定年限的,实行“租购同分”。完善保障承租人公共服务权益的具体政策由市流管办牵头会同有关部门制定。(责任部门:市流管办、市公安局、各区县(市)政府、管委会)

  (十一)加大公积金支持租赁住房力度。承租人符合住房公积金租房提取规定的,可以提取住房公积金支付房租,每人月最高可提取额度提高至1000元。逐步实现住房公积金按月转账支付房租。对承租住房租赁企业提供的房源,试点和推广住房租赁企业集中办理提取业务。(责任部门:市住房公积金管委办、市住房公积金管理中心)

  (十二)加大公租房保障力度。推进公租房货币化,实行实物保障和货币补贴并举的保障方式。全面实现进城落户农业转移人口享有与城镇居民同等的公租房保障政策,将未在城镇落户的农业转移人口逐步纳入公租房保障范围,持续加大对外来务工人员、大学毕业生等新就业无房群体的公租房保障力度。(责任部门:市住建委、各区县(市)政府、管委会)

  加大政策支持力度:

  (十三)落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,按照国家有关规定给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。(责任部门:市财政局、市税务局)

  (十四)提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、资产证券化产品。(责任部门:市金融办、人行宁波中心支行、宁波银监局)鼓励保险机构为业主和租客提供出租人综合保险和承租人责任保险等保险产品。(责任部门:市金融办、宁波保监局)

  加强租赁服务和监管:

  (十五)建设监管服务平台。加快建设政府主导的住房租赁监管服务平台。依托平台建设,建立住房租赁企业和房屋租赁合同备案制度,推行租赁当事人实名认证机制。住建、公安等部门的房屋租赁管理系统要实现自动对接,逐步建立起覆盖城和乡、房与人统一的监管服务体系。推进部门间信息共享,为承租人依法申请办理公共服务事项、获取租赁信息及服务、金融信贷支持提供便利。大力支持专业、规范、诚信的市场化网络住房租赁平台建设。(责任部门:市住建委、市公安局)

  (十六)强化住房租赁管理。各地、各部门要严格按照《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》(政府令第228号)明确的职责分工,切实将住房租赁管理工作落到实处。(责任部门:市公安局、市住建委、市市场监督管理局、市国土资源局、市规划局、其他有关部门、各区县(市)政府、管委会)健全市、区县(市)、乡镇街道、居(村)委会四级住房租赁管理体制,将住房租赁纳入社会治理和网格化管理工作。(责任部门:市综治办、市公安局、市住建委、各区县(市)政府、管委会)整合住建、公安、市场监督、国土、规划等部门间管理力量,优化监管流程,实现住房租赁“闭合”管理。(责任部门:市住建委、市公安局、其他有关部门)加强农村租赁住房管理,相关职能部门应对农村租赁房屋进行定期安全排查,不动产登记部门要加快农村房屋的确权登记工作,积极推行“旅馆式”管理。持续加大对“群租”等突出问题的打击力度。(责任部门:市公安局、市住建委、市国土资源局、各区县(市)政府、管委会)

  (十七)完善矛盾化解机制。各乡镇政府和街道办事处应当结合社区党建联建工作,协调处理辖区内住房租赁事务和纠纷。发挥各镇街人民调解委员会作用,将住房租赁纠纷纳入人民调解范围。(责任部门:各区县(市)政府、管委会)发挥12348公共法律服务热线作用,为住房租赁当事人提供法律咨询和法律援助服务。(责任部门:市司法局)积极引导租赁双方在合同中约定选择仲裁解决纠纷,建立住房租赁纠纷简易仲裁机制,通过仲裁依法快速处理住房租赁纠纷。(责任部门:宁波仲裁委员会)

  组织保障:

  (十八)强化组织领导。市级层面成立发展住房租赁工作领导小组,由市政府分管副市长任组长,各有关部门分管领导为成员,领导小组办公室设在市住建委,负责发展住房租赁的政策制订、组织实施、统筹协调和督促考核工作。各区县(市)政府、管委会要将发展住房租赁工作提上重要的议事日程,按照本意见要求,进一步细化、分解、落实目标任务,建立激励考核机制,将目标任务完成情况纳入政府考核,确保各项工作有序推进。

  两份《意见》现向社会公开征求意见,公众可以通过以下途径和方式提出意见:

  1、通过信函方式请寄至:宁波市鄞州区松下街595号宁波市住建委房地产处(邮政编码:315040),并请在信封上注明“住房制度改革意见”字样。

  2、通过电子邮件方式请发送至:1127527450@qq.com。

  3、通过传真方式请发送至:89180565。

  意见反馈截止时间:2018年9月5日。

编辑:徐光

城市观察

《城镇观察》第五期:桐乡行政区划调整 乌镇变大将丰富特色小镇功能

很多人在猜测乌镇镇和龙翔街道这个合并的意义何在,浙江特色小镇官网记者今天上午从权威部门获悉,这部分合并的区块,是为了给乌镇互联网特色小镇服务的,这里未来要规划建设互联网产业。

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