融创宜和园建筑面积约187平方米装修体验馆实景
“小户型库存见底”、“90平方米以下户型断供”……近段时间以来，杭州楼市类似的新闻不绝于耳。
最近一直在看房的纪女士也向记者吐槽：“跑了好几个区域，发现在卖的小户型房源很少，实在不行的话，要么只能去二手房市场淘一下看了。”
数据显示，截至目前，杭州市区（不含富阳、临安）100平方米及以下住宅房源存量仅剩余不到9000套。其中，萧山和余杭占比较大，主城区（即传统的六城区，下同）存量为1395套。
“考虑到网签滞后等因素影响，主城区中小户型住宅房源的存量可能会更少。”有业内人士表示，“区域结构性断供或将是主城区未来的市场常态之一，比如部分主打改善型需求的板块，基本见不到80平方米以下的户型，即使是90平方米的户型，在这些区域，也面临‘断供’的可能。”
产品结构迭代明显 多板块未来供应以改善为主
“这次如果不买的话，以后就怕真的没机会了。”看中了桥西某楼盘100平方米左右户型的程女士一家，由于担心后续市场供应不会再有面积相对较小的房源，这两天一直在四处托人买房。
在此之前，程女士一家也看了周边几个板块的多个在售项目，不过户型面积起步都较高，基本都在130平方米以上。“差不多地段内，面积相对较小的基本找不到，目前来看，这次差不多是最后的机会了。”
事实也是如此。在不愿远离主城区而预算又有限的情况下，要想在一些热门板块买到总价相对较低的中小户型已越来越难。
观察发现，自“70/90”政策的退出后，主城区住宅房源“大面化”的趋势就日益明显。尤其是近两年来，高地价频现也导致了楼盘“高端化”。据不完全统计，从去年至今，主城区新亮相的项目中，定位偏高端改善的就占了大部分。
以申花板块为例，目前在售的融创·宜和园、合景·天銮、融信公馆·ARC等项目，最小户型面积起步都在110平方米以上。像宜和园，最小户型面积为139平方米，主力户型面积约为152平方米。
南星板块的情况也类似，甚至门槛更高。板块内最新在售的翡翠海岸和信达滨江·壹品两个项目，户型面积起步都在130平方米以上。
“以后主城区住宅房源的产品结构迭代会更加明显。”业内人士分析，相比大户型产品，中小户型产品的开发成本、利润和溢价空间等都有一定的劣势。另一方面，高价地频出、改善型需求上升等，也是造成越来越多开发商走中高端改善路线的原因。
不过，目前来看，这类变化趋势主要集中在一些高地价频出或地段相对较好的市中心板块。部分近两年发展迅速的新兴板块，仍有中小户型房源的供应。
比如丁兰新城、三墩北、之江新城等板块，都有90平方米左右房源的供应。以丁兰新城为例，去年12月份首次开盘的绿都汀蘭府，89平方米就是主打户型之一。城西西溪谷附近的和家园新组团-臻园，近期也有望推出一批90平方米左右的房源，目前现场样板房已对外开放。
4万+单价 或成中高端改善型产品入门门槛
除了中小户型供应量减少，板块分化特性明显外，主城区公寓类改善型房源产品的入门门槛也明显提高。
克而瑞数据显示，2017年，主城区成交单价4万元/平方米以上的房源共有交6615套，主要集中在钱江新城、市中心、滨江、申花等板块。
南星单元为目前钱江新城在售项目较为集中的区域之一，主打高端、改善产品，在售均价普遍在6万元/平方米（含精装修）以上。最新开盘的翡翠海岸，备案价约在53000-74000元/平方米之间。
申花板块目前区域内供应主力有宜和园、天銮、ARC等项目，成交单价均在4万元/平方米以上。
市中心的武林门、华家池等板块，目前则暂无新增供应量，去年成交均价普遍在5万元/平方米以上。
滨江板块在售的量也不多，主要有滨江·金茂府、杭州壹号院等项目。以去年12月份刚迎来首次开盘的杭州壹号院为例，目前已签约263套房源，成交均价也在47000元/平方米以上。
新兴的上塘板块，未来也将是中高端市场供应主力之一。在大家绿城·金麟府、阳光城·文澜府等项目相继迎来清盘之后，区域内后续土地供应也已跟上。大家房产近期拿下的原传媒学院地块，就位于该区域，楼面价为36556元/平方米，自持比例为5%。
“这一波中高端产品的崛起，不能单是高地价压力下的表现，也体现了杭州市场的产品迭代升级发展。”业内人士表示，高地价的压力也会倒逼开发商更注重产品营造，从而深入挖掘产品溢价空间和附加值等，“中高端购房群体对产品的品质要求会更高。”
(文中数据支持来自克而瑞江浙区域）
