今年以来二手楼市活跃，多数小区都出现了不同程度的涨幅。但有一些小区，价格仍停留在多年前的水平，甚至不涨反跌。
业内人士认为，出现这样的情况并不奇怪。二手楼市最真实地还原了小区的市场价值，并不是所有小区都会随大势起伏。
昔日楼王无人问津 价格不涨反降
荷花池头的“西湖八号公馆”，2007年以12.2万元/平方米的单价创造过当时杭州商品房成交单价之最，名噪一时。然而十年之后的今年，该楼盘的售价不涨反降。
目前，该小区的挂牌价在7万-9万元/平方米之间。如果再算上通胀和利息成本，这个豪宅项目的价格近十年来可以说是“负增长”。周边建于九十年代的柳浪阁小区现在的挂牌价也已经达到了7万元/平方米。
究其原因，多数中介都认为“对于一个总价超过千万的项目而言，小区各方面的条件都不算太好，客户没必要选这里。”
据悉，小区占地5980平方米，仅有两幢多层洋房，且中间还隔着一幢老小区，内部各方面条件也不如附近的中大·吴庄、柳浪东苑二期、广宇·鸣翠苑等小区。
周边中介告诉记者，这个楼盘一直都是看的人多，买的人少，大部分人是抱着好奇心看一看，诚心购买的很少。从链家网的成交记录来看，小区的上一次成交是在2015年10月，成交价为700万元，折合单价74963元/平方米。
拼接户型难寻买家 成交价多年提不上去
与西湖八号公馆境遇相似的，还有位于长板巷的昆仑公馆。
前段时间，丁女士想把手头一套昆仑公馆的房子卖掉，挂牌价4.5万元/平方米。“这套房子是2011年买的，那时候的价格也差不多4万元/平方米，这么多年几乎没怎么涨。”她说的这套房子，建筑面积约为175平方米，由两个小户型拼接而成。
我爱我家朝晖区域的置业顾问朱森旺告诉记者：“拼接户型太难卖，我们如果知道买家本身已经有房的，根本不会花力气介绍拼接房。根据现在的限购政策，要符合杭州户籍、已婚、无房三个条件的客户才有购房资格，还要能承受800万-900万元的总价，首付最低也要350万元以上。”
去年一整年，朱森旺只成交了一单昆仑公馆的拼接户型。
为规避“70/90”政策要求，曾有不少项目做了拼接户型。据悉，绿城·西溪诚园、文溪鼎园、德信·臻园、欣盛·东方福邸、雅戈尔·西溪晴雪等项目均有部分房源为拼接户型，其二手房价格也比同小区内非拼接户型便宜不少。
板块价值重塑 大户型房源价格反弹难
有的楼盘是多年价格未动，有的则是经过多年变化才重回当年高位，下沙就是其中之一。
下沙是杭州近十年来房价起伏最为明显的区域之一。多年前，下沙作为杭州楼市的新兴板块，新房售价也和对岸的滨江区对齐。
据悉，2010年至2011年间，板块内的保利·玫瑰湾、金隅·观澜时代、东海·柠檬郡、世茂·江滨花园等楼盘都曾卖出过17000-18000元/平方米的价格，顶跃户型更是卖到了近2万元/平方米。
随着楼市调控，下沙房价应声下跌。2011年年底，金隅·观澜时代价格从高位降到10600元/平方米，保利·东湾跌回13000元/平方米，新开盘房源单价甚至不到万元。
去年以来的市场变动，让下沙重回2万大关。但由于板块内仍以刚需为主，大户型房源价格依然处于较低位置。以观澜时代为例，其180平方米以上户型的挂牌价在2万元/平方米左右，较小户型低至5000-6000元/平方米。
业内人士建议买房务必理性
楼市急转直下的时候，我们总能发现有些项目在“裸泳”。但想不到的是，当市场奋勇向上的时候，有些项目竟还被困在原地。总结来看，这类价格岿然不动的房源有几个共通点：
首先，总价较高、面积较大的房源，市场需求小。从杭州市二手交易监管平台的大数据报告来看，总价超过400万元的二手住宅供销比约为11.5:1，平均成交周期超过40天。可见，这类房源的成交难度也是最大的。
其次，房源本身存在弊端。以拼接户型为例，在限购背景下，符合购买条件的人非常少。而且，拼接户型还会存在贷款难度大的问题，尤其是在银行贷款额度紧张时，有可能出现其中一套房源无法贷款。这类户型由于“僧少粥多”，议价权在买家手上，价格可能无法随行就市。
第三，房源品质有待提升。即便同样是拼接户型，有的能溢价，有的却只能原地踏步，品质是其中的关键。那些价格不低、品质却不高的项目，最有可能不被市场接受。
时隔多年房价未涨，对买家来说并不是一件值得开心的事，对投资客来说更是致命打击。对此，我爱我家研究经理徐宏辉认为：“买房的时候就要做好这样的心理准备，并不是所有的房子都会涨价。买房一定要三思，要谨慎，要理性。”
