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杭州楼市是否要开始进入“都市圈时代”?

2018-10-26 10:20  来源:杭州网 陆丹 见习记者 刘雨蒙


  自杭州今年4月份实施买房限购、摇号新政以来,不少购房者把眼光投向了“环杭”区域,海宁、柯桥、诸暨、湖州、桐乡……各路房企也纷纷派出“环杭大军”,环杭州湾四面出击,跑马圈地,努力扩大“地盘”。

  从全国来看,杭州房地产今年上半年走出了一波“独立行情”,环杭都市圈楼市也与之共振、分外耀眼。

  杭州与环杭都市圈 楼市同频共振

  尽管调控的基本面没有改变,但2018年上半年的杭州楼市,却仍然保持了高昂的人气。摇号新政的到来,改变了杭州楼市固有的框架和规则,但对杭州城市远景的持续看好,还是让开发商趋之若鹜扑向杭州土地市场。上半年杭州八区土地成交金额累计近1300亿元,创历史同期新高,位居全国第一。

  不过,当时间转入下半年,市场的风向终于变了。

  7月开始,杭州土拍逐渐冷静下来。

  据统计,在7月成功出让的21宗涉宅地块中,平均溢价率只有16%,1/3地块以底价成交。其中,翠苑、滨江、之江等被视为“风水宝地”的区域,相较于去年的激烈争夺,显然变得“克制”了不少。

  杭州土拍进入冷静期,“环杭”区域却还在对购房者释放吸引力。

  7月13日,海宁四宗商住地块出让,最终溢价率纷纷突破70%,最后一宗土拍画上句号之时,已是深夜11:47。

  房企们对杭州的预期并没有转变,从对周边城市的热度也能验证这点。但既然杭州放开限价的希望十分渺茫,除了根据企业需求理智拿地之外,很多房企进入相对“温柔”的周边寻找机会。

  今年接下来的时间,一些这两年并不活跃的“新面孔”,或将在杭州轮番上场捡漏拿地;而那些余粮较多的房企,则会逐步将重心从“拿地”转向“去化”,从杭州转向周边。

  房企纷纷拥抱都市圈 围绕杭州“1小时都市圈”开疆辟土

  2018年,越来越多的房企“出走杭城”,将目光转移到环绕杭州的三四线城市,其中,不乏在杭州深耕数年、拥有诸多项目、深得业主心的大牌房企。

  在都市圈利好不断加持之下,相对在杭拿地的“高门槛、低周转”现象,四面开花,开发环杭都市圈领域的项目被不少嗅觉灵敏的开发商们纳入决策。

  作为外来大鳄中最早进入杭州的房企,万科在杭州城市进程推进中一直占据先机。

  今年,“环杭”是万科战略布局的重要一步。年初,万科以上限总价18.53亿元包揽海宁市许村镇万隆路南侧2宗商住地,这也是其首次在嘉兴海宁土地市场上公开拿地,自持11%和竞配17300㎡安置房,也体现了万科十分看好这一区域。其实,万科早已相中这片毗邻杭州的区域了,此前,在海宁已经合作开发了多个项目,包括开元万科新都会、朗诗万科·城市之光以及华景川万科·潮起东方等,未来或将持续深耕。

  杭州购房者心目中的高端房产标杆——本土大佬绿城,早期在绍兴、嘉兴、湖州等地,已经布局了多个项目,如诸暨绿城广场、新昌绿城蘭园等。

  目前,绿城首要考虑轨道交通带来的融杭红利,围绕杭州“1小时都市圈”,针对绍兴、嘉兴、湖州等地重点拓展土地。

  从绿城的落子轨迹来看,今年,宁波、温州均是其开疆辟土的重点。今年,绿城在环杭州湾大湾区落子多达十几处。

  同为杭州本土房企的滨江,则凭借品牌和资源优势,以土地端获取村级留用地为主要特征,走出了一条差异化发展道路。

  除了“重仓萧山”,滨江还在积极地“往外走”,进军省外其他城市,由此获得更大的市场份额,实现稳定的业绩增长。目前,滨江在环杭地区已有多个项目,如绍兴金色家园、绍兴金色蓝庭、上虞金色家园、上虞城市之星、湖州花样年、平湖万家花城和今年3月竞得的太湖度假区项目。

  深耕浙江12年的世茂,已提前布局杭甬绍嘉温台丽7城,于2018年2月竞得镇海新城宅地,5月16日摘得平湖经开区地块。

  2018上半年,融信继入驻宁波、绍兴、金华、衢州、舟山等杭州周边城市后,继续获取海宁斜桥和湖州安吉等环杭项目,大步走向环杭开发。

  楼市进入盘整期 在为下一步腾飞蓄势?

  北高峰记者多方了解得知,目前有不少房企在杭州的项目人员,被调配到了海宁、嵊州、义乌等地。

  对于房企来说,一方面,他们看好杭州都市圈环杭州湾经济区红利下蓄势待发的城市;另一方面,这些“环杭城市”开发成本相对较低,开发周期偏短,适合“短平快”操作。布局江浙、开辟周边土壤,在保证项目份额、减轻资金压力的同时,也正在完成各大房企从“城市建设者”到“城市发展推动者”的转型。

  如今,这些在杭州市场经历了严苛“拷打”的产品,如同星星之火,在浙江省大湾区燎原。所引发的“鲶鱼效应”,也必定会让当地的住宅市场大大提升一个调性。

  湾区经济作为重要的滨海或融海经济形态,具有开放的经济结构、高效的经济资源配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际联系网络等特征,往往是一个区域乃至一个国家经济的重要增长极和全面创新的引领者。

  赤壁之战中,曹操利用铁链将艨艟巨舰首尾相连,形成撼动敌军的强大战斗力。古代三国之战如此,现代竞争也是如此。

  杭州都市圈浙江省大湾区的城市群产业协同发展,已经取代个别超级城市的孤立发展,成为未来国家发展和城市竞速的核心竞争力。

  利好政策的逐步释放,是否会引发“蝴蝶效应”?

  目前,杭州楼市进入盘整的“微妙时刻”,这是否又是在为下一次腾飞进行蓄势呢?

  在都市圈、大湾区的整体规划下,产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚,房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。由于市民对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式,同样充满了机遇。

编辑:徐光

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