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杭州酒店式公寓市场关注仍较高 成交量连续5个月上涨

2018-06-06 08:46  来源:杭州网—杭州日报 记者 章岚

  最近的几个周末,王先生基本都奔波在看房的路上。

  酒店式公寓、总价110万以内……根据这几个关键词,王先生从南面的滨江区到北面的新天地附近,再到东面的火车东站附近,都去看了一圈,却没看到一套合适的。“要么说卖完了,要么价格超预算了。”

  新房市场找不到合适的,二手房市场王先生也去淘了一圈。不过发现也不容易。据王先生介绍,原先看中了滨江浦沿附近的某楼盘,不过稍一犹豫,挂牌价又上去了。同样的户型,上个月成交总价还不到100万,这个月挂牌价就要120万了。“这波市场行情下,酒店式公寓也涨了这么多吗?”

  即将从浙大研究生毕业的小何,最近也跑了好几个主打酒店式公寓的楼盘,不过却被价格“吓”得打了退堂鼓。“家里给的预算是单价在2万元/平方米左右,但现在市场上在卖的普遍都是3万元/平方米以上了,到时候只能先租房了。”

  实际上,有着总价相对较低、不限购、不限贷等优势的酒店式公寓,市场关注度一直就不低,特别是近两年来,更是迎来了一波明显的热度。

  成交量持续上涨 多项目涨幅明显

  克而瑞浙江区域数据显示,刚过去的5月份,杭州市区共成交酒店式公寓房源4519套,环比上涨16%。

  具体来看,滨江区的中赢云际、萧山区的O纪元,以及江干区的德信·杭州之翼、杭州中央车站广场等项目都有不错的成交,单盘月均成交量在200套以上。

  这也基本延续了之前的市场行情。数据显示,去年一年,杭州市区酒店式公寓年度成交量突破了4万套。今年以来,月均成交量也持续保持上涨趋势。据统计,截至6月5日数据,今年市区酒店式公寓已成交16751套。

  在成交量活跃的同时,酒店式公寓的成交价格也有了一波较为明显的涨幅。数据显示,5月份,市区酒店式公寓成交均价为28288元/平方米,环比上涨3%。共有101个项目有酒店式公寓房源成交,其中有58个成交均价环比上涨。成交均价最高的为钱江世纪城板块的碧桂园·深蓝国际中心,达57625元/平方米。

  售楼处的反馈可能更为直观。上周末刚去城东看了中央车站广场的徐女士,就收到了置业顾问的“提醒”,“后期房源大概要上涨3000元/平方米,具体开盘时间待定。”城北的杭州新天地,接下来新推房源也将迎来一波涨幅。据售楼部工作人员介绍,接下来新天地将加推3号楼,主力户型面积为55平方米和130平方米,目前价格待定。“不过肯定要涨,前期房源成交均价差不多25000元/平方米。”

  目前来看,主城区酒店式公寓在售均价普遍在3万元/平方米上下,部分板块的在售均价甚至已突破4万元/平方米。其中城东新城、之江、城西以及城北等板块供应量相对较多。

  购买仍需谨慎 物业增值能力有限

  不同于普通的住宅产品,受产品类型、土地性质等多重因素影响,购买酒店式公寓的群体中,投资需求仍是市场主流。

  这其中,以出租换取较为稳定的回报率和快速变现为主要目的之一。不过,在这一波量价齐涨的市场行情之后,酒店式公寓后期的租金回报率和物业增值能力是否能达到预期,则要因项目而异了。

  有业内人士指出,当下杭州多个板块的酒店式公寓价格已到一定高位,后续还想有较大的增值空间可能性不大。“像钱江世纪城板块,酒店式公寓产品的成交均价甚至比住宅价格还高。而在之前,业内的共识是酒店式公寓成交价差不多在同板块住宅价格的8折甚至更低会较为合理。”另一方面,若后续市场发生变化,酒店式公寓的抗跌性也会差一些。

  从二手房市场的表现来看,酒店式公寓的增值能力确实也相对较弱。像滨江区的星光国际公馆、市区的新城时代广场等项目,涨幅就非常有限,与周边在售的酒店式公寓相比,更是价差明显。

  租金收益也是重要的衡量标准。观察发现,就目前的租金而言,部分涨幅较为明显的项目,年回报率普遍不高。以城西某酒店式公寓项目为例,一室一厅的租金普遍在3000元/平方米上下,以总价120万计算,年回报率仅在3%左右。

  “不过租金会有个动态的变化,后续回报率也有可能会稳中有升。”长期做酒店式公寓租房的中介小张告诉记者,另外,目前租赁市场发展迅速,各类品牌长租公寓的入市或许也会对这块产生一定冲击。

  除了投资需求外,近两年,受市场、产品、价格等多重因素影响,购买酒店式公寓的群体中,自住需求的比例正在提高。

  对于这部分购房者而言,则需要了解酒店式公寓的先天劣势,比如不能落户、居住舒适度相对较弱等。

  观察发现,随着这波酒店式公寓销售热潮,部分沉寂较久或烂尾项目也开始相继亮相,市场良莠不齐现象明显。因此对于购房者而言,购买时除了价格、地段等因素外,大牌或经验较足的开发房企也应该列为重要考量因素之一。

编辑:徐光

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