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城中村改造房屋遇买卖纠纷 无效合同应依法处理

2017-08-16 15:24  来源:绍兴网 

  随着城市化进程的加快,城中村拆迁使农村土地身价倍增,农村房屋买卖纠纷案件日益增多。近日,记者了解到这样一起案例,对拆迁过程中遇到的类似矛盾或许有借鉴意义。

  据悉,村民王某将其房屋转让给外村人员吴某,建成了5层楼房。后吴某把该房屋的4楼、5楼单独转让给外村人员钱某、李某。去年该社区开展了城中村改造工作,四方为拆迁安置赔偿问题发生争议。

  当地人民调解委员会获悉后主动承担了该纠纷的调解工作,厘清错综复杂的法律关系,明确上述合同均为无效合同,原户主王某是被拆迁安置赔偿的主体。为不影响城中村改造进度,调委会充分权衡买卖双方的合法利益,通过多次释法说理、宣传讲解,四方就争议事项达成一致,由王某返还并适当补偿吴某、钱某、李某相关款项,该款由有关方面按照拆迁协议规定直接支付,同时由王某与城改指挥部签订房屋征收协议,完成该房屋征收。

  浙江近远律师事务所王晶律师表示,根据《土地管理法》,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年12月24日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见,国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让,城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本案中房屋的买受人吴某、钱某、李某均不是该集体经济组织成员,其签订的房屋买卖合同均无效。

  关于合同无效后的处理,《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中当地司法所在全面考虑合同无效对当事人的利益影响,尤其是买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素,进行了妥善调解,符合合同无效的相关法律规定精神。

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编辑:王铮铮

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