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长租公寓,上演新“老友记”

2016-03-29 06:04  来源:浙江在线-浙江日报 记者 方臻子

  浙江日报 讯 江南三月,正值杭城租房市场旺季,一种方兴未艾的模式——长租公寓突然井喷,各路房屋租赁运营商竞相杀入杭州长租公寓市场“跑马圈地”,为“十三五”规划纲要关于“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”,作了一个生动的注脚。

  以规模、精装、品牌化配套服务为标志的长租公寓,如同一股热风,加速消融着杭州体量巨大的商业地产库存“冰山”,标示着杭州房地产市场向“租售并驱”方向发展,这将是杭州楼市业态的一场悄悄“革命”。

“拎包客”打造的公共空间。

  租房供给升级

  自诩为“女码农”的90后可可,这个月搬进了杭州滨江区一家新开的长租公寓。“长租”是相对于以天起租的“短租公寓”来说的,租期1个月起步。公寓风格摩登,家电齐全,进门还有迷你厨房。“拎包入住,管家服务,邻居都是年轻人,平时可以在公共活动区交流。”刚步入社会的可可,内心仍怀念着大学宿舍的氛围,这里正符合她关上门能独处、开门有“小伙伴”的要求。3000元租金比周边民宅略高,但可可毅然决定住进这里。

  伴随着杭州城市品质提升、经济转型升级,外来人口租房需求也在升级——从仅是栖身之所,到追求品牌服务、社区生活、家的感觉,但痛点恰恰在符合预期的房源少之又少。长租公寓,便在800万常住人口、租客不下百万的杭州应运而生了。

  今年的市场发生了显著的变化。杭州“我爱我家”企划部总监周包军告诉记者,“去年同期长租公寓占我们总租房不足1%,今年已达到5%。普通租房平均租金3200元/套/月,从挂牌到出租,平均周期要16天;精装长租公寓租金5000元/套/月,平均出租周期12天。”

  需求激增,长租公寓运营商也正在杭州悄然壮大——除了扎根本土的拎包客、蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球等,魔方公寓、YOU+、优客逸家这些外来运营商也来杭布局,同时,传统的中介如我爱我家、链家等也不甘人后,转型杀入长租公寓市场。

  消减库存利器

  目前的长租公寓,有“分布式”和“集中式”两种形态,区别主要在房源是零散的个人房源还是整幢物业。集中式长租公寓,亮点在上规模、品牌化,能精心布局社区,可提供标准服务。而传统分布式长租公寓因房源零散,实质上还只是精装公寓的概念,运营商更像二房东。

  “分布式长租公寓我们已经做了10年。”“我爱我家”周包军说,曾经的小众业务,由于租客需求升级,加上因互联网打开了渠道,近一年来快速发展,仅“我爱我家”分布在杭州的长租公寓,就有3000多间。最近,分布式长租公寓还引来了成都的“优客逸家”等互联网企业试水。

  “杭州很多房子空置,一方面是资源浪费,一方面是租不到房,原因就是供给和需求脱节,分布式长租公寓就打通了这道墙。”本土运营商“蜗居租客”的负责人认为,分布式长租公寓立足现有资源为杭州楼市去库存作出了贡献。

  集中式长租公寓才是去商业地产库存的“大杀器”,业态新颖,出手全是大手笔。号称“中国目前最大的连锁集中式长租公寓运营商”的魔方公寓,2月底宣布进入杭州市场,一口气在江南大道和秋涛路开出了两家门店。江南大道店位于滨江区复兴大桥下桥口,周边不乏阿里巴巴、网易等年轻租房客群聚集的互联网龙头企业。这里原来是一家没开业的四星级酒店,魔方公寓租下了6至10层,共130个房间,改造后出租,月租金3000元至6000元。

  魔方公寓公司品牌总监邵俊说:“另有3家门店也将在今年上半年陆续推出,下半年完成杭州10家以上门店的布局。”此外,因为雷军投资而名声大振的YOU+青年创业社区,于2015年12月11日在仓前的梦想小镇开业,YOU+另一家位于文一西路上的店也进入装修阶段。“我爱我家”去年9月发布集中式长租公寓品牌“相寓”……参与这场圈地运动的,自然少不了杭州本土运营企业,像“拎包客”“米果家”等,都已经开出了自己的集中式公寓。

  欣欣向荣的集中式长租公寓,无疑为去化周期长达50多个月的杭州商业地产库存带来了利好。新近“杭十条”中“鼓励有实力的中介公司和专业机构开展长期租赁业务”,正是切中了这一要害。

  比拼特色服务

  长租公寓有多火?记者以租客身份走访了杭城多家长租公寓,发现很多公寓都已客满。魔方公寓称全国的门店2015年全年平均招租率为95%,也就是说,除了换租之外,一直是满租的。有雷军的粉丝效应,YOU+公寓127户全部住满,开业前网上预约的超过500人。

  相对于传统的、二房东性质的分布式长租公寓,集中式长租公寓却风景独好,比拼特色化、差异化。比如更注重居住体验的魔方公寓,标准化设计从1.0版本做到现在的4.0版本,迭代速度堪比互联网产品,甚至对一张床垫都精益求精,要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫,室内家具预留创意空间,将配件简单组合就可实现个性化的魔术收纳功能,房间配备的智能门锁,具备门卡、密码、指纹、短信、钥匙等多种开锁方式。

  但除了优质的居住体验,年轻人还需要更多的东西。

  在“拎包客”的天使小镇公寓里,75间房间,目前只有两间空房。住户被称为“拎友”,都是20岁出头的年轻人,不乏创业公司CEO。记者采访那天,网名拖拉机的“拎友”妹子,开出了人生中第一家奶茶店。这是一家在公寓里“生长”出来的创业O2O奶茶店。妹子住进公寓后,管家了解到她想开奶茶店,就在“拎友论坛”中以“一个奶茶妹的梦想”发帖,然后,十几名“拎友”就开始为妹子出谋划策。“在公寓这种生活化的场景下,人与人之间交流更自然、更高频。”华杰甚至将拎包客定义为“居住型创新创业平台”。

  “长租公寓的硬件好做,难在运营。”华杰说,每星期组织“拎友”交流的论坛,节假日安排活动,旨在建立比线上更强的人际关系,打造有一定主题的社区文化,增加用户粘性。这成为长租公寓运营的核心,否则将沦为普通的租客与房东关系,那只是一家“二房东”公司。

魔方公寓样板间。

  尚需政策支持

  经营长租公寓,并非易事。长租公寓的特点是重资产运营:成本很高,房租、装修、家电等投入大,仅“精装”一项,每个房间就要投入五六万元,成本回收一般需3年以上。

  目前,杭城大多数长租公寓仅刚起步,仍在“烧钱”,但各有各的赢利方向。“魔方公寓”的方式更像快捷酒店,在迅速扩张中追求规模,以标准化降低投入,再以居住为核心打造生活服务平台,拓展利润空间。“拎包客”将赢利点放在运营上,尝试与酒店式公寓开发商合作,将长租公寓的运营经验放在酒店式公寓里以促进销售,未来将放在社区型物业管理服务的外包上。爱讲“情怀”的雷军,认为YOU+也要先让“年轻人的生活不这么冷,暂不考虑赢利”。“我爱我家”则看中长租公寓产品产业链的完善:年轻人先通过“我爱我家”解决栖身问题,工作几年涨薪后再租住它的长租公寓“相寓”,最终通过“我爱我家”买房置业。

  然而,资本却清醒地看好这个上万亿元的租房“蓝海”。魔方公寓的背后,有美国华平投资两亿美元的资本注入,此前,它曾成功投资过七天连锁酒店。无独有偶,YOU+则获小米科技1亿元投资,“青客公寓”获得赛富亚洲领头、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。杭州也并不例外,“拎包客”最早开始引入风投,“驻客公寓”得到1000万元的天使轮战略投资,“米果家”也拿到了A轮。

  与此同时,大浪淘沙也无时不刻残酷地上演。2014年6月成立的Q豆公寓,推出过20套至30套房源,也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时,考虑到不足以支撑到第二轮投资,也并没有足以打破行业壁垒的竞争力,最终决定放弃。

  “长租公寓行业还处于起步阶段,如果政府能在税收、信贷方面加以支持,以降低企业成本,会发展得更快、更好。”这是记者在采访中,听到的很多运营商的心声。这一心声,得到了住房和城乡建设部副部长倪虹在今年全国“两会”新闻发布会上的回应:“目前我们正抓紧研究,要提出加快住房租赁市场发展的意见。”

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编辑:沈雪(实习)

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