#!time!#老周和老王，一个是城里人，一个是农村人，“八竿子打不着”的两个人却因为一块宅基地而“闹”上了法庭。
案件回顾：
城里人老周一直希望能在乡下拥有一套房子，经人介绍，2012年老周和老王签订了《土地使用权转让协议》，协议约定：老王将某村某土地使用权永久转让给老周使用，转让价格65万元；老王保证对前述土地拥有完整的、永久的使用权。协议签订后，老周即支付了65万元转让款。老周购买了宅基地后便建造了两栋楼房。但建造楼房后不久，该土地便被政府征收，得到土地征收补偿款为6万元左右，老周觉得自己受到了损失，便想法院提起了诉讼，要求确认其与老王签订的《土地使用权转让协议》无效，同时要求老王返还其土地使用权转让款65万元。一审法院通过审理，查明了案件原委，判令老周胜诉。
但是老王不服，认为一审法院判决显失公平，上述至中级人民法院称老周在涉案土地建造两栋楼房后进行了部分销售，获得了利润，且涉案土地已经被国家征用，老周无法返还，因此要求自己返还转让款65万元明显不合理。二审法院通过审理首先认定老周的损失为59万元(65-6万元)，然后认定老王对造成合同无效承担主要责任，即70%的责任。因此，撤销原审法院判决的“要求老王返还老周土地使用权转让款65万元”，改判为“老王赔偿老周损失款41.3万元(59万元×70%)。”
律师点评：
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》亦规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。案例中所涉及的宅基地土地即属于农民集体所有的，且老周又是城里的居民，因此，该涉案土地的转让是无效的。
同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此，根据该条第(五)项的规定，老王和老周签订的《土地使用权转让协议》无效。
另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。老周和老王签订的《土地使用权转让协议》因违反法律的强制性规定而无效，因此双方因该合同取得的财产应当予以返还。老王因为该合同取得了65万元的土地款，老周因为该合同取得了土地使用权，但因为该土地现已经被政府拆迁征收，老周无法返还该土地。因此法院为了减少当事人的诉累，直接根据双方的过错来判决老王赔偿老周损失款41.3万元。
本案中，一审法院没有准确使用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，单单根据合同的无效性判决老王返还老周土地使用权转让款65万元是不合理的，因为老周并没有返还老王涉案的土地，显示了公平。而二审法院根据双方过错程度，把过错比例定为三七开是比较合理的，因为老王本不是涉案土地的合法权利人，其对合同的签订存在主要过错。
通过本案例，我们知道农村的宅基地使用权是不能随意买卖的，是存在很多法律风险的，不要等产生了纠纷才意识到，到头来都是一场空欢喜。
本期律师浙江富春江律师事务所 刘富元律师
