杭州试点物业酬金制，一小区的钱袋子变鼓了
最近，“成都一小区向全体业主退还940万元物业费”的新闻登上热搜，原因在于该小区施行物业服务“酬金制”后，小区收益结余归业主共享，相当于每户业主一下子省去一年物业费，一时间引来全国围观。
目前国内大多数小区物业采用的是包干制模式，即业主支付固定物业费后，盈亏由物业公司承担。而酬金制模式下，物业公司按约定比例或金额从物业费中提取酬金，成本结余或不足由业主承担。
事实上，杭州也有部分小区物业试行了酬金制，如拱墅区的大河宸章从2016年就开始用酬金制模式管理小区，大浒东苑BC区也从2022年落地酬金制。这些实行酬金制的小区管理得如何，能大规模普及吗？
改成酬金制后
大浒东苑的钱袋子鼓了
大浒东苑BC区
拱墅区上塘街道的大浒东苑是回迁安置小区，实行物业酬金制的是其中的BC两区，共11栋楼，总户数1277户。和绝大多数的老小区一样，大浒东苑物业费较低，仅0.45元/㎡/月。
大浒东苑业委会主任王永法告诉记者：“过去我们小区也是包干制，6年下来，小区入不敷出，不得不尝试改变。契机是2021年6月第三届业委会成立，我们多方调研，并在上塘街道、红建河社区指导帮助下，落地了酬金制模式。”
大浒东苑BC区
王永法给记者算了一笔账：“我们这届业委会接手时，小区公共收益来源只有3间经营性用房的租金收入，每年大概40万元，而我们每年还有约27万元的电梯保费是硬支出。停车收入和电梯广告收入这些都被物业公司收走。也就是说，留给小区的钱每年就剩13万，想要对小区进行维修整改远远不够。”为了改变局面，2021年9月前后，小区与原物业公司的合同即将在年底到期，业委会抓住这一关键节点主动发起谈判，提出“酬金制”雏形的管理模式写入新合同的核心诉求,若物业公司无法接受,小区将依法启动更换物业公司的流程。经过多轮沟通，物业公司综合考量后认为，该管理模式虽会减少短期利润，但仍能保障合理收益，最终同意合作，双方在2021年底通过业主大会投票通过后签订了新物业服务合同。
“我们测算后明确了收支规则：小区每年物业费与公共收益总和相对固定，每年固定支付物业公司人工、办公等费用(含物业费，由物业自行收取，收少不补)，另支付固定酬金，并预留一笔物业考核金，根据季度考核结果发放。”王永法表示，按此模式，小区每年可实现稳定结余。
推行“酬金制”雏形的管理模式后，小区进行了大大小小多处改造，比如坡道、停车点、消防等改造、还更新了充电桩。“一系列改造之后，我们小区户里还躺着100多万元。”王永法表示，今年恰逢杭州推行酬金制改革试点，大浒东苑 BC 区作为拱墅区第一批试点小区，于今年7月6日正式完成酬金制改革。
过去物业费是个黑盒子
现在账本变透明了
位于桥西板块的高端改善小区大河宸章交付于2014年，共751户，小区物业费4.38元/㎡/月。虽然已是超过10年的小区，但小区井井有条，安静整洁，绿化丰富美观。
大河宸章
“我们小区业主里有不少企业高管和高学历人士。2016年第一届业委会成立，重新选续聘物业时，业委会就提出，可以学习香港的酬金制来管理小区，当时业主基本都很认可。由于我们小区是远洋入杭的第一个楼盘，是准备打造标杆的，物业也不想丢盘，因此远洋物业同意了酬金制管理模式。目前小区这一模式到现在已经快10年了。”大河宸章小区第二届业委会主任陈建荣告诉记者。
大河宸章
虽然参考的是香港模式酬金制，但大河宸章在实践中做了一些本土化调整。“香港那边连物业费都是由业委会来收取，而我们的方式是物业费仍由物业代收，但财务完全公开透明，每年都有专门的第三方公司负责审计物业收支情况，每笔收入和支出都是明白账。而且每个月的物业人员考勤表也会发给业委会，方便审计时确认物业没有偷人头。”陈建荣解释道。
据悉，大河宸章的物业费收缴率接近100%，小区每年物业费约600万元。酬金制模式下，按照约定，物业公司每月按40640元的标准从预收物业费中提取酬金，一年总共约48万元，相当于年预收物业费的8%。“这是物业公司的纯利润，物业团队的相关人工、办公等成本则由我们来支付。”
陈建荣本身就是企业高管，有丰富的管理经验。“在我看来，酬金制与传统包干制的差别主要就在财务管理上。过去物业费就是个黑盒子，物业碰到问题能省就省，省下来都是物业的利润。为什么很多实行包干制的小区物业对于维修问题拖拖拉拉？因为很多小区有约定，比如维修款项2000元以下的由物业开支，2000元以上由小区公共收益支出，当出现小问题时物业拖着不修，慢慢积累成大问题，维修费用就会超过2000元，那物业就能省下这笔费用了。而酬金制让账务清楚透明，每月账务公开，他们没必要再偷工减料，即便省出钱来，也到不了物业口袋。这样一来，物业要做的就是服务让业主满意。这就是制度的优越性。”
大规模推广仍有难度
接受酬金制的物业公司不多
当然，酬金制模式要推广，难点也不少。
不少小区业委会对于实行酬金制模式有顾虑。一是担心会极大增加业委会的工作量；二是物业费收缴率不够高的话，如何保证考核实施酬金制。
在陈建荣看来，业委会的责任是把钱管牢，把握大方向，其他方面适当“放权”：“每年都有其他小区业委会过来取经，担心酬金制管理下，业委会会非常忙。其实不是的，比如小区要维修什么，我们商量后确定要修，就走拨款流程，请人来修，由物业工程经理监督。业委会不需要到场，我们只需要最后验收是否整改合格，业主是否满意。业委会就是负责决策的角色。”
文澜社区公告服务站站长俞杭丹告诉记者：“据我们观察，能胜任酬金制物业管理模式的业委会，要有充足的时间和精力，具备一定的专业素养，更重要的是有较强的统筹能力。”
比如大浒东苑BC区的业委会成员，清一色退休人士，年龄最小的64岁，大家几乎隔三差五就能开会，无人缺席。王永法表示：“虽然我们都退休了，但各有所长，比如有做财务的，有做工程的，我本身学法律，对法规法律条款比较了解，所以酬金制的合同也是我们在调研后自己拟定的，过程中也得到了社区和街道的指导帮助。”
酬金制除了对业委会的要求非常高，更大的阻力来自于物业公司。业内人士坦言，目前愿意接受酬金制的物业公司不多，除了大河宸章这样的特例，大多数是小物业公司。
其实这些年杭州陆续有一些小区比如东新园、蓝桥名苑等曾经尝试过酬金制物业管理模式，但最后还是失败，回归了包干制。
有业委会主任称，并不是酬金制就能够管好小区，业委会本来就不好干，酬金制下压力更大，一旦出现问题，业主的矛头会直接对准业委会，导致举步维艰。而只要业委会能监督好物业公司，即便是包干制，照样能将小区打理得明明白白。
