对于等待已久的改善型购房者来说，最近迎来了非常好的购房窗口期。不少定位高端的项目陆续以“亲民”的价格入市，有些项目甚至还因为拿出了远远低于预期的备案价，而引发市场的广泛关注。
但有一点不得不引起关注，这些售价低于预期的改善型产品都有着不算低的拿地成本。在开发商微利甚至是微亏的现实因素下，购房者如何选房，就需要提前做一些准备工作。
改善型产品接连入市，选择机会增加
进入十月，改善型产品终于接连入市。
艮北新城两兄弟公园1872及天悦江湾，均以40000元/平方米出头的均价宣布首开售罄。绿城携手建发在申花板块打造的沁园项目，自年中开放售楼处起就在等待开盘时机，如今也以50000元/平方米的备案价格完成了摇号登记。
一直想以60000—70000元/平方米价位入市的金隅中铁诺德·都会森林，在等待数月不见政策“松绑”后，终于领出了一张58000元/平方米的预售许可证，本周开始接受登记。
几天前，滨江金茂府的叠墅产品领出预售许可证，推出的102套房源总价全部超过千万，其中单价最低的一套为57000元/平方米。
除了这些已经进入销售流程的高价项目以外，10月份还有几个项目计划开盘，例如金地·玖峰汇、首开杭州金茂府等。
而且，在2018年最后一个季度中，单叠墅这一类产品，就会迎来入市高峰。毕竟2016—2017年杭州高价地层出不穷，为了尽可能增加利润率，相当数量的项目规划了高低配产品。根据数据统计，杭州市区（不含临安、富阳）有超过2000套叠墅房源在等待开盘时机。
以上这些地价不菲、总价不低的产品都在积极“备战”以待入市。对于等待已久的改善型购房者来说，无疑是一次很好的选择周期。
“微利”时代，买房需关注几要素
沈先生一家，算是很典型的改善型家庭：现一家三口住在城东一套70多平方米的房子里，三房一厅，房龄20年左右。他们想置换一套120平方米左右的大三房，上半年一直在等机会，如今可选择项目一多，却选不好了。
他告诉记者，倒不是挑到眼花缭乱，而是如今买房，不能像早几年那样安心了。“去看过几个楼盘，样板房里到处贴着‘非交付标准’字样，就连最基本的墙纸、入户鞋柜、背景墙等等，都是不含在交付标准里的。难道要我花五六百万去买一套简装修房？”
沈先生的疑虑，确实是当下的现实状况。
这些改善盘的拿地价都不算低，但由于开盘指导价的缘故，开发商想要有巨大的盈利空间则是难上加难。所以不少项目会把精装修部分拆分为交付标准+选配加装两种档次，如果按照格式合同购买，就没有加装包的部分；如果想要让交付产品和样板房展示效果一样，则需要再签署一份加装协议，并支付相应费用。
在挑选这类房产品的时候，购房者首先要明确展示样板房和交付实景之间的差别在哪里，以免因为疏忽而引发“货不对板”的误会。
其次，楼市再不是闭着眼睛就能买的时代。业主维权现象层出不穷，也多是来源于实际交付产品与购买时所见产品存在着心理落差。如何尽可能避免产生心理落差，选择有口碑基础、有后续土地储备、决心在一个城市深耕的开发企业，就显得尤为重要。
但同时也需要做好一定的心理准备，那些一贯重视品牌美誉度的房企，也未必会在如下市场做出亏本赚吆喝的选择。
购房者不妨在买房之前学会算一笔简单的“成本账”，当地价成本+建安成本+装修成本的总额要高于备案价格，那就要预估到项目存在微利甚至亏损的可能性，需谨慎购买。
