老城新生的“五马样本”，以主理人共建计划激活城市有机更新

　　位于五马街背街小巷深处的新开潮店，图为祈愿餐厅

　　在温州五马街深处，一条条幽静的巷弄里，老墙斑驳、庭院深藏。这些曾被视作“城市包袱”的危旧房，如今正悄然变身——它们不再是等待拆除的危房，而是成为非遗咖啡馆、特色餐馆、艺术空间等“小而美”的文化消费新场景。

　　活动现场

　　9月23日，随着“‘庭’有意思主理人共建计划”与“拼贴五马烟火”小红书全民打卡挑战赛的启动，五马街道向外界展示了一条以“庭院经济”为核心的城市有机更新新路径：不靠大拆大建，也能让老城焕发新生。

　　从“物理空间改造”向“功能价值重塑”

　　长期以来，城市更新往往陷入“大拆大建”的惯性思维。然而，对于五马这样承载着千年商埠记忆的历史街区而言，推倒重建不仅成本高昂，更可能割裂城市文脉。

　　五马街道另辟蹊径：保留建筑肌理、改建空间功能、培育新兴业态。自2018年以来，街道在中央财政支持下累计收购危旧房898户，权属面积达4.18万平方米。但在推进过程中，部分“夹心房”因产权复杂、政策受限，难以整体移交，长期空置，成为街区风貌提升的堵点。

　　改造后的潮店

　　面对难题，街道创新推出“前置梳理+全程跟进+政策突破”三维机制：建立“一房一档”电子档案库，实现资产底数清、动态准；首创“拼图式”整合模式，将碎片化产权空间重新归集，如大厅巷2号通过收购1户私房与6户公房，整合出371.81平方米的完整三合院；制定“红黄绿”三色分级标准，对资源进行差异化盘活，提升配置效率。

　　截至目前，成功打造特色庭院项目42个，盘活闲置资产8538平方米。老城不再被动“解危”，而是主动更新，实现了从“物理空间改造”向“功能价值重塑”的跃迁。

　　制度破局释放“沉睡资本”

　　如何让“沉睡”的国有资产焕发活力？五马街道的答案是：以制度创新打通“最后一公里”。

　　传统模式下，危房改造常面临“施工与运营脱节”的困境：设计者不懂运营，运营者无法参与前期改造，导致空间使用效率低下。为此，五马街道率先引入EPCO一体化模式（投资+解危+设计+施工+运营整体打包），让主理人提前介入设计环节，确保空间功能与业态需求高度匹配。数据显示，采用该模式的项目周期缩短40%，运营入驻率短期内可达90%以上。

　　更关键的是“租金冲抵修缮费”政策的创新落地。政府将应承担的加固费用，以租金分期抵扣方式补贴承租方。以后垟巷三处房产为例，将修缮费分五年抵扣，每年减免一定费用。这一举措极大降低了主理人初期投入门槛。曾经墙体倾斜、瓦片残缺、屋顶漏雨、后院杂草丛生的危旧小院，如今焕然一新，变身人气爆棚的网红打卡点——“天光·糯米饭”“天黑·夜包子”。在这里，传统糯米饭与冰美式咖啡巧妙搭配，形成独特的“早餐新风味”，晚上排队购买夜包子的居民络绎不绝，高峰期糯米饭日销量突破300碗，夜包子达到4000个，不仅让老味道焕发新生机，更实现了“政府减负、主理人受益、街区焕新”的三方共赢。

　　天光·糯米饭改造前后对比

　　针对涉及多方利益的公私混合产权项目，街道还探索社区参股机制，由社区牵头协调多方利益，甚至以集体名义参股运营公司，将资产盘活收益反哺社区治理。目前已有13个项目纳入协调机制，成功化解施工扰民、方案分歧等问题10起，真正实现“共建共治共享”。

　　主理人经济点燃城市烟火气

　　如果说资产盘活是基础，那么业态创新才是灵魂。五马街道深知，老城复兴不能靠千篇一律的连锁品牌，而必须培育“小而美、特而精”的文化新业态。

　　由此，“‘庭’有意思主理人共建计划”应运而生。街道不再简单招商，而是寻找有情怀、有能力的“城市合伙人”——他们可能是非遗传承人、独立设计师、咖啡主理人或文化策展人。

　　活动现场

　　为支持主理人落地，街道推出“全周期服务包”：提供最高1500元/平方米的修缮补贴；纳入官方文旅推广体系，联动小红书、微信视频号、掌上鹿城公众号等平台全域曝光；设立“一个主理人、一个服务专班”，全程代办证照、审批、邻里协调等事务。“在入驻过程中遇到的各种问题，街道服务专班都为我们提供了点对点的兜底服务，真正做到了全程护航。”五马街道嘉会里巷福满泰式料理主理人孙飞表示。

　　福满泰式料理改造前后对比

　　在永宁巷100号，一处曾被废弃的危房，经本土主理人改造后，融合非遗技艺与餐饮体验，吸引影视剧《乌云之上》取景拍摄，带动整条巷弄完成微更新工程，客流量显著提升。与此同时，“拼贴五马烟火”小红书全民打卡挑战赛的启动，更将市民纳入共创体系，让老街的新趣被广泛看见，城市形象由单一宣传转向多元共创。

　　不必推倒重来，也能焕然一新；不靠巨额投入，也能激发活力；不止于政府主导，更能全民参与。五马街道的实践，提供了一个极具启示性的城市更新样本。

　　（受访者供图）