浙江在线-住在杭州网9月17日讯（浙江在线记者 詹慧雯）李嘉诚曾有一个著名论断：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。然而，这段著名的“地段论”，在杭州某个市中心楼盘身上却并不适用。
这个市中心楼盘，名叫中山花园，位于中山北路与朝晖路交叉口东南角，楼下就是地铁站，南面紧邻京杭大运河，西面与西湖文化广场一路之隔。跨过西湖文化广场，河对岸就是杭州著名豪宅白马公寓、武林壹号。
过去20年，中山花园在杭州楼市中，一直是一个神奇的存在。正处武林核心，地段数一数二，但房价却始终涨不上去。1993年时，中山花园的房价已达5800元/㎡，20多年过去了，中山花园的房价依然在2万出头徘徊......
杭州中山花园实景图
港式塔楼结构设计
商住混用、颇似杭州版“重庆森林”
沿着中山北路一路北上，行至中北桥时，右侧三幢蓝白相间的高楼屹立眼前。
这是三幢建于上世纪90年代初的塔楼，层高在20-30层之间，外立面为蓝色与白色的瓷砖。小区1-5层为沿街商铺，分别租赁给了网咖、相亲、足浴、酒店、会所、餐饮等行业。
中山花园沿街商铺
中山花园三幢楼、三个单元，主出入口设在北面朝晖路上， 小区没有围墙、栏杆等围挡设置，出单元门之后，即是马路等城市公共空间。
春晓苑、秋月苑、风荷苑三个单元， 只有风荷苑一个单元有铁门关闭设置，其余两个单元均是随意进出状态。
记者走进了一个单元门，发现此单元进进出出的人流量还真不少，有很多人拿着小推车，急匆匆地搬运货物。楼下的楼层指南显示，此单元6-18层中，大部分房间被用作商务办公。
中山花园某单元楼层指南
随着人流，记者搭上了一部电梯，电梯内，两名业主正在互相寒暄何时搬家。
“你们什么时候搬？”
“快了，过两个月，等新房子那边弄好。”
“这边停车太不方便了，还堵。”
一位双手环抱着大箱子的快递小哥告诉记者， 这幢楼里面住的很杂，群租的、开公司的、自己家住的都有。
走进某个楼层，记者发现中山花园的内部格局，是非常典型的香港塔楼格局，好几户共同环绕形成的一组楼房平面。
同一层中，有的户型向南、有的户型向北，还有的户型东西向，在采光、通风方面，均好性较差。
并且，楼层内商住混居，颇有一点杭州版“重庆森林”的调调。
1993年房价已达5800元/㎡
20年后二手房单价依然在2万出头徘徊
从中山花园出来后，记者随机走访了朝晖路上的几家中介，发现中山花园在挂卖的房源并不多，有一套120方三室两厅两卫，挂牌总价300万，单价在25000元/㎡左右。
记者浏览了几家二手房中介网站。我爱我家显示， 中山花园最近半年成交了10余套房源，成交价在19000—27000元/㎡之间。其中，北向、偏北向户型，普遍成交价在20000元/㎡左右；南向、偏南向户型，成交价可以突破25000元/㎡。
而在稍早些的 2016年，中山花园的二手房成交均价甚至达不到20000元/㎡。
与中山花园一路之隔的西湖文化广场
“其实，中山花园的整体交易价格一直很低，比武林广场周边的其他二手房价格都要低。”
我爱我家品牌总监周包军告诉记者，中山花园是杭州比较早期的商住型产品，无论是层高、还是格局上都更偏向于办公，这几年里面的租户也是以办公为主。
“中山花园的居住环境，相较于普通住宅来说是有一定劣势的。商住混居，对住宅业主的私密性、安全性、舒适性都有比较大的影响，所以，中山花园在二手房市场上价格偏低是肯定的。”
1993年左右，杭州市商品房参考行情（图片来源：口水楼市）
历史资料，中山花园于1993年4月18日破土动工，由珠海国际信托投资公司、南方四通（集团）股份有限公司、香港南裕丰企业有限公司三家联合开发，项目总经理正是彼时还未创办绿城房产的宋卫平。
那么， 1993年，中山花园的房价是多少？
一张来自口水楼市的图片，暴露了20年前的杭州房价。在这张图表中，中山花园赫然在列，售价5800元/㎡，以当时的人均工资水平来算，中山花园的绝对算的上杭州城彼时数一数二的豪宅。
可是，20多年过去了，中山花园的房价依然在2万出头徘徊，是1993年杭城同期在售商品房中，房价涨幅最慢的楼盘，也成为了杭州楼市中一个“神奇的存在”。
专家点评
设计上的缺陷、使用上的混乱
皆是房价涨不动的原因
关于中山花园的历史渊源以及房价多年涨不上去的原因，记者采访了浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚。
“在1993年小平南巡之后的背景下，全国房地产市场迎来第一波热潮。由于没有太多的参照系，又主要针对海外华侨购买，所以当时的中山花园在定价有些虚高。”
丁建刚回忆道， 1993年通货膨胀严重，随着治理整顿，海南省和广西北海两地房地产泡沫破裂，波及到上海杭州等全国市场。到差不多1997-1998年的时候，上海的这样些外销房，价格几乎拦腰斩断，杭州的中山花园也不例外，价格大跌。
“可以参考的是，1997年左右，北面的多层住宅中山北园价格大致在4000元/㎡以内。”
中山花园实景图
中山花园的房价为什么多年涨不上去？丁建刚认为主要有以下几个原因：
一、产品设计上有严重缺陷。品字形的结构，南北不通透。
二、小区后续的使用非常混乱。由于当时杭州市场上没有像样的写字楼，一部分小企业，主要是广告公司，进入到中山花园办公。小区进出人员多，管理混乱，也是造成今天命运的原因之一。
三、没有围合的小区市场接受度低。随着后面商品房的开发，人们对居住小区的要求越来越高，对于这种没有围合的小区、孤零零几幢楼的住宅，香港能够接受，包括杭州在内的内地，就比较难接受。
